长租风起 精装修企业或更为受益
2018-06-06 21:36:04 来源：中信证券
长租公寓助力装饰行业标准化程度提高，突破发展天花板。近年来租售同权、长租公寓等政策出台，租房市场机构化初现，而相关配套的装修或相对标准化，使得质量控制与扩张速度这一传统对立面得以破解。同时，长租公寓的发展不仅可以提高行业的标准化程度，还可以从需求角度促进装配化、智能化、以及软装装饰的迭代演进。四者之间相互反哺使得长租公寓将成为住宅装饰未来10年的重要促进因素。
政策频出助力租赁迅速发展，2020年规模或可达1.6万亿。自2016年中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，住房租赁政策频频出台。租售并举很可能成为未来国家房地产政策调控的核心，房屋租赁的地位与作用进一步明确。我国的租赁交易额占交易交易额的比例为6.7%，显著低于美国的50%和日本的80%，租赁市场尚有较大发展空间。同时，低租房人口占比以及低租售比将共同保证长租公寓需求的发展。根据链家研究院预测，2020年租房市场规模预计达到1.6万亿元，未来市场空间巨大。
自持+集中式管理模式占优，机构化率提升，房地产企业料将显著受益。我们在借鉴了美国AVB公司的发展路径以及经营模式后认为，国内市场自持集中式公寓将是未来长租公寓最具竞争力的运营模式。一方面，自持集中式在物业获取效率、托管周期、运营效率和跨周期资产运营等方面具备明显优势，运营收益率较高。另一方面，自持集中式公寓可以创造租赁住房供给增量，是解决租赁住房供给不足问题的有效途径。另外，机构渗透率是租赁市场成熟度的参考指标之一：我国整体机构化渗透率只有2%，远低于发达国家的30%-80%，我们预计随着相关政策不断落地，伴随龙头地产商迅速介入长租业务，我国、尤其是四大城市的租赁机构化率将迅速提升。结合自持+集中管理占优，以及机构化率提升的趋势，更加熟悉开发、融资等环节的房地产龙头企业可更好获取房源，形成批量优势，显著受益于长租趋势。我们预计到2020年，长租公寓市场龙头企业供给总量有望达到200万间左右。
住宅装饰数倍新空间，精装修企业或更为受益。长租市场的占比越高，家装市场的个性化需求就越低，标准化程度更高。我们认为家装企业在供应链等方面的优势能够契合长租公寓装修需求。其中，家装龙头、尤其是已经与地产龙头建立深入业务联系的精装修企业或将率先受益。基于我们对2020年地产龙头提供的长租公寓200万套左右的假设，长租公寓对住宅装饰行业的贡献可达9,700亿元。长租对住宅装饰龙头的业务量贡献中间情形下可达485亿元，即相当于装饰龙头今年新签住宅订单的1.5倍左右，市场空间巨大。精装修企业以其与地产商匹配较好的供应链体系，或可直接承接长租新增订单，料将更为受益。
风险因素：1.房地产调控超预期，2. 长租公寓政策落地率不及预期。
投资策略。房地产长效调控机制下长租公寓有望迎来高速发展，2020年租赁市场料将可达1.6亿元。自持+集中式管理模式占优，机构化有望提升，地产企业料将显著受益。在此背景下，预计2020年由地产龙头管理的长租公寓体量可达200万套左右，其配套装修或相对标准化，或可为与上游地产商关系较好的装饰龙头提供约1.5倍于当前的业务增量，精装修企业或更为受益，装饰新增长点有望打开。
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本文来源：中信证券责任编辑：蔡青
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