爱琴海进化时

观点地产网 2018年5月17日晚，上海，浦江畔。

爱琴海商业集团合作伙伴年会渐入高潮。在爱琴海商业集团CEO兼总裁张华容的带领下，爱琴海的管理层与拓展、招商团队共同走上舞台，整齐亮相。

距离2013年爱琴海团队在北京首次集体亮相，已过去整整五年。

此时的爱琴海商业团队不仅人员规模快速扩大，在招商、运营、企划、信息等关键岗位上也引入了很多管理人才。但有一点更不能忽视——爱琴海的管理团队保持了相当高的稳定性。正是在团队内所有人的合力下，爱琴海打造出了一支业界知名的稳定、专业、能战、善战的强大队伍。

在商业运营团队普遍面临人才短板的今天，爱琴海正在把专业、稳定做成了团队的标签。

规模进化论

稳定的团队保证了爱琴海平台规模的快速扩张。如今爱琴海已经在北京、上海、天津、重庆、昆明、福州、兰州、唐山、綦江、海宁、大同、烟台12座城市落地，签约项目更是超过70座。

爱琴海5年的进化史，不可避免要经历市场的考验。尤其是爱琴海一直试图在商业模式与平台建设上寻求新的突破，这让爱琴海的发展几乎找不到太多现成的参考。但爱琴海管理团队在规模与战略问题上，有着明确的思路——价值优先于规模，爱琴海团队在判断业务时会经常追问：这项业务给客户创造了什么价值？只有在得到明确答案时，爱琴海才会去全力推进。

爱琴海目前发展迅速的资产管理业务，在推向市场之前，也同样经受过这样的追问。

2015年前后，市场上的运营团队业务相对单一，大部分团队运营自持物业，少部分团队主打咨询代理。大量握有商业地块甚至已经开发建设商业项目的地产商，很难找到能够提供从规划建设到招商运营服务的全程运营商。

在这样的背景下，爱琴海决定切入这片市场。爱琴海商业集团发展部副总经理林嘉雄作为参与者，亲历了这项业务从诞生到发展的过程。那时的他每天都要和很多客户见面，许多物业主对这项业务还心存疑虑。“当时很多合作伙伴都会问我，你们能否像管理自己的项目一样去运营合作项目”。

面对质疑，林嘉雄和同事们做得更多的是用专业的服务赋能客户。他向记者回忆道：“2015年爱琴海第一个外委项目筹备时，我们几乎把所有过往的经验又都更新了一遍。因为原来的爱琴海也是甲方思维，但现在我们有合作伙伴，我们的角色定位，业务模式全都改变了。过去的经验可能会帮助我们的客户，也可能会阻碍客户，所以每一项业务都面临重新分解”。

林嘉雄感觉第一次赢得业主认可，是在当时的项目设计评审会之后。由于相比住宅项目，商业项目设计分类更多、内容更为复杂多样，爱琴海的提前介入能够让业主看到实实在在的价值与收益。

在那次会议上，爱琴海团队围绕着主力店工程条件、外立面设计、室内动线规划、能源管理、石材选择、设备选型、设施设计进行了逐项地建议，帮助客户把握好每一个关键节点，

尤其是在工程上的各种专业建议，让后期项目建设及商户进场后基本未出现二次拆改的情况，仅这一项就为合作伙伴节省了800万左右的投入。

自唐山爱琴海开业之后，重庆、綦江、海宁、大同等资产管理项目接连开业，各地爱琴海平均40%以上的销售增长以及超过35%的客流增长率，也让越来越多的合作伙伴相信，在商业不动产运营领域，爱琴海可以给他们提供最完整的解决方案。

如今，林嘉雄和他的同事们面临着新的问题。与过去不同的是，这次的问题来自于发展团队自己——如何在高速扩张中保证项目选择的准确性。

最后爱琴海决定把这个问题交给技术来解决，目前爱琴海已经通过技术应用实现了基于大数据的项目精准定位以及根据不同地块、定位而匹配的多重商业模块组件，发展人员只要键入基础数据，就可以完成基本的商业研判和项目模型匹配。

用技术包围客户

在中国的整个商业社会被互联网席卷、改造的过程中，实体零售也在这个过程中完成着自我更新，爱琴海也在融合中保持着自己的前进方式——既有别于大多数传统企业，也并非互联网企业的典型思路。

作为业内最活跃的创新平台，爱琴海始终是从商业的原点出发——提供更好的商品与服务。所有的升级都应该围绕人、货、场来构建，去实现人与空间更好的联接。当然，在这个过程中，技术在扮演着越来越重要的角色。

2016年，付闯加入爱琴海团队。在这之前，他有着在国外大型金融机构技术团队负责人的职业履历，对于线下零售，他坦言“当时了解的并不多”。但从长期看，他认为自己踏入的是“一个非常朝阳的产业”，理由是一方面大规模的消费升级带来了市场的扩大，另外一方面大数据、云计算、人工智能等新技术已经具备了在零售领域大规模应用的基础。由此付闯判断，技术将是撬动实体零售的新支点，而他决定要投入其中。

付闯加入爱琴海时，爱琴海已经在技术上进行了一部分储备，尤其是沉淀了大量应用数据。而他作为CIO（首席信息官），接手的第一个任务就是利用商业场景推动数据模型的进一步完善，并且真正让数据实现“从信息到智慧”的转变，让数据真正产生价值。

这个项目，付闯和他的团队一做就是3年。

在此次合作伙伴年会上，付闯展示了爱琴海的技术发展战略——“5A信息场景化模型”，其包含精准定位、精准运营、精准服务、精准会员以及精准营销，并且这些大数据模型已经全部投入了各地爱琴海的筹备运营中。而在这些数据模型中，也有着微软、天猫、美团点评、滴滴等软硬件线上平台的身影，以消费者体验为价值载体的平台嵌入，正在爱琴海快速生成。

数据的应用也在冲击着旧有的经验与习惯。在爱琴海精准运营的数据模型中，爱琴海可以通过全新的人脸识别系统判断顾客在店内对商品的满意程度。这项技术在各项目普及时遭遇到了不少商户的质疑。爱琴海商业集团营运部副总经理隋占辉告诉记者：“在商品的层面，商户有着更大的自信，我们很多建议被视为挑战他们的专业性。”但经过一定时间的应用，试点的商户都提出愿意加装探头设备，因为他们发现爱琴海的建议确实带来了经营收益实质性的提升。隋占辉表示，目前爱琴海营运团队拥有大量数据工具去掌握项目的经营，全国各地爱琴海的现场影像、经营数据都可以通过手机进行监控、反馈、比对与分析。

就像付闯在演讲中表示的那样：“购物中心的未来不在于你拥有多少数据，更在于你能精准地使用多少数据”。

团队豹变

在此次大会上，红星美凯龙创始人、爱琴海商业集团董事长车建新在发言中表示，爱琴海正在全国加速拓展，继续强化在国内商业地产领域领先的市场地位。张华容告诉记者，爱琴海5年来的快速发展，正是得益于车建新董事长长期以来的信任与支持，他与董事会的充分授权与坚定支持，不仅让爱琴海拥有了良好的市场环境，更让爱琴海团队始终有信心有能力打赢一场又一场硬仗。

近年来，购物中心领域的竞争有愈演愈烈的趋势，不仅原有的头部企业频频加码，线上的巨头也开始布局线下。但爱琴海得出的结论是：线下商业运营的本质并没有改变——优秀的商业运营团队是最稀缺的资源，也是解决效率问题的核心，从这个角度来说，竞争只会让市场进一步认可专业团队的价值，从而提升爱琴海商业团队的市场竞争力。

基于这个判断，爱琴海的人力部门提出：爱琴海的客户不止是消费者和物业主，团队内的员工同样是客户。由此，爱琴海的管理层思考最多的是“我能为员工创造什么价值，之后员工才能给爱琴海创造价值”。

在这样的管理理念下，爱琴海一直要求强化团队成员的专业能力。爱琴海商管总部资深的员工，几乎都完整参与过8个以上商业项目的各项筹备工作，而且被要求不仅要完成所在条线的工作，更要担负项目经理的职责，解决对口项目筹建过程中的全部问题，这就要求他们不仅是各自领域的“专家”，更要掌控商业地产板块各项业务。这在强调专业分工的商业地产企业，是比较鲜见的。

这类的要求在各地爱琴海项目也同样在推进，营运、企划、物业等部门的员工被编组成大营运体系内的项目组，灵活地调配各自的任务。而且随着爱琴海开业项目的增多，各地爱琴海员工大多都有开业支援的经历，更有表现突出者，被作为新签约项目的储备干部，从而实现人才的灵活选拔与调配。

如今，爱琴海已经不乏入职4-5年的资深员工，他们多样化的能力给予了爱琴海快速扩张最最有力的保证。爱琴海管理人员流失率也稳定在5%左右，这是一个令同行羡慕的数字。

眼下，如何用这支日益庞大的专业团队，服务好越来越多的客户和运营好日益规模化的爱琴海是公司面临的课题，爱琴海认为最重要的就是把“经验价值”转化为“技术能力”。“越大规模性的商业地产团队，会拥有更多经验的沉淀，我们会要求所有的业务部门把经验转化为技术工具、标准化文件以及操作手册。这将是爱琴海整个团队向上跃升的关键抓手。”

在很多人看来，已经不能简单地把爱琴海判定为“传统企业”。“爱琴海作为一个商业平台，我们更关心的是如何创造出新的更持续的价值，并且用技术或者规模性整合这些价值。在这一点上，我们和所有互联网公司一样秉持着价值思维，而不是传统的思维”。为此张华容还时刻提醒团队保持开放性，甚至把它作为与规模、技术同样重要的核心关切。

“因为只有保持开放性，我们才能和新技术、新平台相向而行。才能让我们的客户获得更好的服务、产品和收益。”这是爱琴海团队一直强调的。