解局 | 链家为何百亿接手盈科中心

观点地产网 一直不缺少头条的房地产中介链家，日前再传出要以百亿元的价格收购北京盈科中心物业项目，引市场关注。

根据市场6月8日消息，链家创始人左晖正在与基汇资本进行高级阶段谈判，拟以约100亿元（16亿美元）的价格收购北京盈科中心。

据了解，盈科中心占地约1万平方米，总建筑面积约22万平方米，其物业组成除了两栋服务型公寓以外，还包括有两栋办公楼，以及一间近3.8万平方米的购物中心，总楼板面积约16.99万平方米。

对于此事，观点地产新媒体尝试咨询链家方面人士，但截至发稿，该人士尚未予以回复。

另一方面，值得注意的是，作为房地产中介公司，链家的核心业务主要为二手房、新房及房屋租赁提供服务，其一直以来的收并购也是围绕这部分业务扩张而展开。

不过，此次的交易，项目当中就涉及到不少自持的商用物业，也使得一部分市场人士充满好奇。

目标是北京盈科中心

事实上，链家本次收购的标的——北京盈科中心在去年才刚刚完成改造升级，在未到一年的时间里便再次转手，也使得该次交易引人关注。

资料显示，盈科中心最早于1998年落成，彼时项目由李嘉诚小儿子李泽楷旗下的电讯盈科持股74.5%的盈大地产持有，占地约1万平方米，总建筑面积约22万平方米。

如上所述，落成后的盈科中心由两栋办公楼、两栋服务型公寓、一间购物中心组成，楼板面积约16.99万平方米。

观点地产新媒体翻阅发现，在早些年间，“出卖”“抛售”等是关于北京盈科中心报道最多的字眼。

2008年4月，盈大地产打算以41.03亿港元的价格出售盈科中心；2011年2月，项目被媒体传出以40亿元人民币出售；2013年2月，媒体再次爆出盈科中心将被“抛售”，总价80亿元。

值得一提的是，在此之前，项目虽然屡次传出要遭出售，但事项均没有落到实处。直到2014年4月，姗姗来迟的私募基金基汇资本，才最终以9.28亿美元的总价，一锤子成交了这桩买卖。

据了解，基汇资本中国基金由吴继炜与其弟弟吴继泰共同建立，基金专注于投资大中华和亚太地区房地产项目的私募投资基金管理公司，并先后在澳门、泰国和印度成功收购及改造了多个商业及酒店物业。

而市场声音中，对基汇资本最为称道的则是其对旧楼改造并赋予再生价值的能力，这使得其创始人吴继炜也被行业广泛地称之为“包装大师”和“地标塑造者”。

毫无疑问，盈科中心被基汇资本收归麾下之后，便着手开始进行整体的优化改造。经过近三年的升级改造，至2017年，北京盈科中心经过重新设计及定位后，得以以全新的形象在三里屯展现。

据资料显示，经改造的盈科中心在外观、采光、空间结构方面均有了优化和提升。同时，项目还首次推出体验式商业大空间，成功吸引多家品牌进入，开设了集品牌展示、商业销售、顾客实景体验和品牌企业办公为一体的创新型商业空间。

链家的百亿资管算盘

有市场人士算过一笔账，以北京盈科中心16.99万平方米的总楼板面积计算，基汇资本在2014年买下盈科中心时的单价约为3.3万元/平方米。而按照目前出售的100亿元总价计算，项目的单价上升到约5.9万元/平方米。

显然，基汇资本是该项交易中的获益者。

不过，值得一提的是，作为房地产中介公司的链家，其核心业务主要是为二手房、新房及房屋租赁提供服务，而本次交易中涉及到不少自持商业物业，或许，这才更让一部分市场人士感到好奇。

对于此事，观点地产新媒体亦尝试咨询链家方面负责人士，但截至发稿，尚未收到回复。但值得关注的一个事实是，链家在2016年就已经开始表现出对商业地产业务的兴趣。

2016年2月，SOHO中国曾宣布与链家签署战略合作协议，在资产管理服务领域展开深入合作，双方将为SOHO中国旗下物业的业主提供房屋出售及出租等深化服务。当时的合作，是链家首次涉猎商业地产业务。

彼时的链家集团副总裁王拥在接受媒体采访时表示：“链家试水商业地产一方面是为客户提供更多增值保值的资产服务，另一方面是尝试通过链家体系化、规范化的服务提高商业地产领域的流通率，更好地盘活商业地产这一价值宝地。”

“链家在与客户的接触中，已经发现市场有租售商业地产的需求，甚至已有完成的商铺交易行为，可以帮助客户实现多元化需求，因此链家尝试进入这一业务板块。此外，链家可以借商业地产培养衍生业务。”

其还进一步称，在未来，链家还将与SOHO中国及其他商业地产巨头展开更为全面和深入的合作。

另一方面，好好梳理盈大地产当初为何选择出售盈科中心，或许也能为链家砸百亿巨资进行收购的原因探知一二。

观点地产新媒体了解到，2012年，北京甲级写字楼租金水平自2010年至2012年间大幅攀升后，开始出现下跌，并且下滑的势头一直持续到2014年。根据当年的预测，北京甲级写字楼租金跌幅达到4%至5%。

而事实上，其实自2008年以来，随着太古里及北京高端物业的兴起，盈科中心就已经开始面临商家撤出的局面，出租率连年下降。根据2013年数据显示，北京盈科中心平均出租率一度降到了61%。

租金下跌、出租率下降，使得盈大地产最后做出了出售北京盈科中心的决定。

最新的情况是，随着项目的改造完成，盈科中心无论在外观、采光、空间结构方面均有了优化和提升，加之本来就处于三里屯商圈的优越位置，成功吸引了品牌商的再次进入。

北京方面的业内人士在接受观点地产新媒体采访时也表示，目前盈科中心写字楼的平均租金约为15元/平方米/天，据此计算，写字楼部分租金达到450元/平方米/月。而在2014年，盈科中心写字楼租金仅为300元/平方米/月。

这都使得盈科中心向市场表现出了向好的一面，也博得链家最终向其伸出橄榄枝。

值得一提的是，链家在2015年开始便开始大举并购，不仅通过并购上海德佑地产、深圳中联地产、广州满堂红等公司扩张中介业务。同时，其在拓展二手房业务之际还于当年并购代理机构高策，进一步把业务拓展到新房代理市场。

而对于此次的收购，无疑是链家继续扩张其业务版图其中一步。虽然，链家方面还没有对交易的原因作出答复，但随着事项的进一步深入，相信其背后的更多内幕也会一一浮现。

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