2018中国房企角色新变化：在一二线做房东，去三四线卖房子

过去一年，三四线的城市人尝到资产上涨的喜悦，原本属于一线城市的靠房产增值的财富故事扩围，成为更广泛的话题和行动。

以三线城市为例，华创证券给出的百城住宅数据显示，三线平均房价从2015年底的6740元/平方米上涨到2017年底的8335元/平方米。市场的变幻莫测依然值得敬畏。

一些在三四线城市有广泛布局的房企成为时代的幸运儿，他们抓住了一波效能爆发的机会。超过一半业绩来自三四线城市的碧桂园力压万科、恒大，拿下规模第一的宝座，迫不及待地在年报中称——“感谢这个伟大时代，城镇化趋势恰似浩荡春风，势不可挡。能在这个大时代奋力拼搏、力争上游，实乃碧桂园之幸。”

更多房企希望也能搭上顺风快车，2017年，50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%，同时在一、二线城市拿地面积同比增速回落。

2017年，全国商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，商品房销售额133701亿元，增长13.7%。销售面积和销售金额增速最高的区域出现在中部和西部，这是三四线城市密集的区域。

关于过去一年，一二线城市和三四线城市的销售增速对比以及库存，华创证券发表了一份较为翔实的报告。数据显示，2017年全年一二线房地产销售同比增速平均值只有-36.9%和-20.2%，但剔除41个样本城市后剩余612城市（涵盖绝大多数三四五线城市）房地产销售同比增速平均值却达到了18.8%。

此外，华创证券用可售面积除以近三个月销售面积均值来衡量各线城市库存去化月数，结果是近几年一二线城市库存月数变化不大，基本维持在9~10个月水平；但三线城市房地产库存去化月数从2014年下半年的37个月下滑到2017年底的14.7个月，下滑幅度达到了22.3个月。

为了缓解差异化调控政策的影响，越来越多的房企注重全国化布局，向更低能级的城市下沉。世联行董事长陈劲松便认为，从一二线到三四线，均衡布局是穿越房地产周期和大小年的有效方法。

多年来坚持布局三四线城市，在城乡接合部拿地、走城郊大盘战略的碧桂园应是最典型的例子。

纵观碧桂园年报，来自三四线城市的销售金额一直占据公司总业绩的半壁江山。2015年，碧桂园销售业绩为1401.6亿元，其中46%来自三四线城市；2016年，碧桂园销售业绩为3088.4亿元，来自三四线城市的比例是41%；2017年，碧桂园销售业绩为5508亿元，来自三四线城市的比例是58%。

2016年、2017年，碧桂园业绩狂飙突进的两年，正是三四线城市去库存的关键两年，碧桂园的成功当然有企业自身的经营作为支撑，但也有运气的促成。其于2017年年报中称“是时代成就了碧桂园”，确实如此。

对于未来，碧桂园表示，将继续深耕各级城市乡镇，以发展和加强不同的地区市场的渗透，从而减少对特定市场的依赖，争取更广阔的市场。

碧桂园均衡布局的经验已经得到市场验证，自然有值得借鉴处，2017年，已有房企调整自身的拿地策略和区域布局。

总的来说，加快下沉三四线楼市是多数仍在冲规模的房企的选择。行业中，一些看重利润率的房企并不认同这种做法，反而作反向选择。

深圳控股在2017年以公开挂牌的方式出让5个项目公司，获得了33.3亿港元的税后利润。深圳控股董事会主席吕华告诉第一财经，“深圳控股早些年就制定了聚焦一二线城市，退出三四线的战略性安排，目前三四线城市土地的退出计划已基本完成。”

值得一提的是，接盘深圳控股数个三四线项目的是恒大和碧桂园。

目前，三四线楼市的增量需求主要为本地的改善性需求以及周边地区的刚需，但经过了2016年下半年至今的去库存，当地购买力和需求已被大大消耗，后续是否能维持支撑局面值得怀疑。此外，在一二线城市限购的情况下，不排除有少量的返乡置业需求，但三四线城市人口流出的态势并未能得到改变。

也有观点认为，高铁经济、基建发展等为三四线房价上涨提供了较好的外部支撑。原保利地产高管、现任职宝能集团高级副总裁的余英预测，“2018年是中国高铁城市年，高铁带来的区域经济重构和部分城市异军突起将是全年的大亮点。”

供应层面，需要注意的是，短期内，棚改货币化安置会带来新增购房需求，但棚户区原地块拆迁改造后，相当一部分依然会新建房屋，且容积率必定高于未拆迁前，因而由此带来的新增供应面积高于未拆迁前的存量住房面积，推高后续库存。

此外，品牌房企下沉进入三四线城市，带来更高的周转速度，将会加快新房的供应效率。

从大逻辑来看，国家强调“房住不炒”，因城施策，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，支持居民自住购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。房企做出的战略和布局选择均围绕此逻辑。

2017年起，作为长效机制的关键，住房租赁业务已经在一线城市广泛开展，在深圳，已有多个销售新项目转成长租公寓，以租代售。今年，住房租赁业务将深入到二线城市，2月，南京也完成首次出让纯租赁住房用地工作；武汉市2018年住房保障和房屋管理工作会提出，今年将进一步推动租赁住房项目落地，推动集体土地建设租赁住房试点。

行业生态正发生颠覆性的改变，未来在广泛推广住房租赁业务的一二线城市如何销售卖房、下沉到三四线城市过程中如何避开高风险的区域将成为房企的共同命题。或可合理想象，“一二线租售并举+三四线城市进行传统地产开发”模式的到来。