城市更新市场的领跑者不会是开发商
2018-06-11 16:01:34 来源：财经网
高和资本董事长 苏鑫
文章标题可能会让一些朋友产生疑惑，为什么会得出这样的判断？首先要弄清楚一个概念，究竟什么是城市更新，旧楼改造或者是存量更新？都不全面。其实，城市更新是城市规划领域中非常专业的一个名词，在此，用事例来阐述我的理解。
什么叫城市更新？
先分享一个真实的故事。故事的主人公是一位90后的ABC小伙。他在上海出生、美国长大，在美国读了一所不错的大学，毕业后去高盛集团当分析员。但这份工作并不适合他，几年下来，螺丝钉式的工作让他觉得很乏味。在拉斯维加斯赌输了一大笔钱之后，一咬牙，就买了张机票，人生第一次来到了北京。
他不是来旅游的，而是很快在杨梅竹斜街租了个四合院的门面房，开了一家叫“Meeting Someone”的西餐厅。为什么选择在杨梅竹斜街？他说在北京既有文化感又有场景感的餐厅并不多，杨梅竹斜街很适合。从没来过北京，从没做过餐饮，外人看来着实替他捏了一把汗。但他很勤奋，亲自去五星级酒店挖服务员，亲自清晨去菜市场采购，甚至餐厅的设计图纸都是自己画的，更重要的是他很会思考。
Meeting Someone给我留下印象最深的是那条浪漫的星光走廊，进门处原本是索然无味的黑暗通道，因为屋顶装上了一长串LED星星灯，顿时惊艳，也因此引发了网红效应。没想到，半年后就成为北京知名的餐厅之一，月营业额达到80万元。尽管没有任何经验，但他把自己在美国生活的品味、饮食的场景根据北京人的消费需求搬到了这里，所以他成功了。
这就是我理解的城市更新——消费升级场景下的创新内容植入。
城市更新的三个关键词
接下来聊一聊城市更新的三个关键词，即消极空间、消费升级和消费场景。
消极空间又叫“受困资产”，是指低租金坪效的城市空间，比如商务楼、地下室等；消费升级就是人们向往美好生活的日益发展的需求；消费场景是什么？举个喝咖啡的例子，如果是创新讨论，我会选择国贸的众舍咖啡厅；如果是商务早餐，会选择嘉里中心酒店的咖啡；如果是冬日里闲暇读书，我会选择建外SOHO日式风格的骑行咖啡馆，在那里懒洋洋地晒着太阳读书最惬意。
所以不难发现，城市更新的商业本质，就是针对目标人群在消极空间里通过场景的营造，满足他们消费升级的需求。比如七天酒店，目标人群就是对价格敏感的出差人士。他们通过把消极空间的招待所打造成更卫生、服务更好的酒店，完成了消费升级，这个过程也实现了城市更新的商业诉求。
不过，人们对于城市更新还是有很多误区。误区一，以为改造高大上的空间就能赚钱。比如，将甲级写字楼改造为联合办公；误区二，以为把空间做漂亮就能吸引消费者。比如，一些政府或国企的面子工程。前者的错误是在积极空间里传统的业态和服务已经运营较好，要取得这类空间所要付出的租金会很高，盈利空间有限；后者的错误则是空间虽然做的很漂亮，但不能解决目标人群的痛点，再漂亮的空间仅是虚有其表。
开发商比不过创业企业
现在很多企业都进入了城市更新领域，传统的大开发商在做，小的创业企业也在做。他们谁会胜出呢？
美国的历史学家斯塔夫里阿诺斯写了本巨著叫《全球通史》，书中提出一个问题：为什么以前很弱小的欧洲在近现代能够领先世界？在公元1500年前后，如果有一个外星人来到地球，看到当年的三大势力，即伊斯兰帝国、中华大明帝国、欧洲小国群体。你如果问他数百年后谁会获胜，外星人一定会选择大明帝国，理由很充分，经济发达、政治稳定、技术领先。
但结果呢，获胜者恰恰是弱小的欧洲。作者总结了一个原理叫阻滞的领先性，意思就是在社会大拐点来临之际，领先的群体会更保守和僵化，不愿意改变，而落后的参与方反而更可能适应新变化，最终完成逆袭。
房地产已经从制造业的增量时代进入服务业的存量时代。在未来160万亿元的城市更新市场中，又该如何运用阻滞的领先性原理呢？所以，如果有人问10年后在城市更新的版图中，开发商和创业企业谁将是领跑者？我会选择后者。
本文来源：财经网责任编辑：KS002
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