租售比偏低证明房价过高？潘石屹老调重弹背后是精明的利益算计

特约撰稿人 平川

潘石屹又出来抨击房价泡沫了。

在一条9分35秒的视频里，潘石屹用略带西北口音的普通话将房价之高得离谱娓娓道来。他的核心观点是，依据“租金回报率 = 房屋年租金 / 房屋的总价”这个国际通用标准，正常的租金回报率应该等于“银行贷款利益 + 1%-2%”：考虑到当前银行贷款利率在5%左右，所以正常的租金回报率应该在6%-7%之间。

但现在北京住宅的租金回报率只有1%，商住的租金回报率只有3% —— 租金回报率长期低于银行贷款利率，只能说明房价高的离谱。所以，要把房价压下来，让租金回报率恢复到正常水平。

然而潘石屹这种论调只是老生常谈：即使房价持续遭到政策抑制、而且未来真的不会再大幅上涨的今天，租金回报率依然无法证明自己是可以令人信服的房价衡量指标。

老潘在视频里也说，“租金回报率”可以类比于股票中的“市盈率”—— 但这个市盈率从来都是动态的均值回归过程：当然市场通常会有一个“平均市盈率”，但这却并不能作为评价公司高估还是低估指标。

如果某行业平均市盈率是30倍，平均净利润增速也在30%左右 —— 那么一家连续几年净利润增速超过60%的公司就不能也给市场平均的30倍估值，即使市场给到50倍、你也不能说一定高估且股价存在泡沫 —— 回报率不同、发展阶段也不同的两家公司，本就不能用同一估值框定。

即使同一家公司，在发展的不同阶段、也会被市场给予不同的市盈率。一般来说，公司快速发展阶段，会被给予超出行业平均市盈率的估值；公司发展壮大后、到了成熟阶段，才会被均值回归到行业平均市盈率、甚至会低于平均估值 —— 市盈率可以看做是对一家公司成长性高低的衡量指标。

如果将“租金回报率”比作“市盈率”，租金回报率低只能说明中国的成长性高，而不能说明房价高。拿新兴市场代表的中国的租金回报率，和成熟的发达资本主义国家做对比，得出中国不合理的结论，更是搞笑之极 —— 本就是不同成长阶段的两个体系。

如果你去看同样是新兴市场国家代表的俄罗斯、印度、巴西 —— 金砖四国中其他三国的首都房价，甚至越南河内的房价 —— 无论是和成熟的发达资本主义国家的“租金回报率”、亦或是“房价收入比”做对比，也同样可以得出这些国家的房价都高估。而且这些国家首都的房价，无论用租金还是当地人收入来衡量，比北京房价泡沫更加夸张和离谱。

潘石屹说十年前北京的租金回报率是6%-7% —— 但过去十年，中国经济无论从增速还是绝对增长量来衡量，都是世界第一。

对北京来说：十年前正值2008年，北京因要举办奥运会而被投入大量资金和资源用于修建场馆、完善基础设施，而且外来人口流入北京加速也正是从2008年开始 —— 从投入资金到人口流入，都是房价加速上涨的理由。况且，这十年又是互联网飞速发展的十年，北京作为全国互联网中心之一享受了其中红利，行业里不少人因此而暴富的人也客观抬升了房价。

所以，北京租金回报率才会持续低于银行贷款利率，这并不能说明房价过高，只能说明北京“成长性”之高。

事物发展有其客观规律，未来中国逐渐步入中等发达国家，北京也愈加成熟和完善、“成长性”下降之后，租金回报率也逐渐趋向于发达国家，是不可避免的均值回归。但目前还尚未到这个阶段。

从另一个角度来说，北京因为“房价过高”而导致的“租金过低”其实是一种福利，为各地来京拼搏的人提供了一个相对低成本的居住环境。在成熟发达国家的首都，无论日本东京还是法国巴黎，房租高、负担也重，反而是非常不友好的。

当北京逐渐从“成长性”城市发展到“成熟”城市之后，房租大概率会逐渐抬升，从而完成均值回归的过程。但到了那个时候，不但房价不低、而且房租很高 —— 就像东京、巴黎曾走过的路一样。

现在北京房价在政策持续抑制之下不断下跌，同时政府大力提倡房屋租赁、房租不断抬升……这个租金回报率的“均值回归”可能会提前。

潘石屹之所以不断提及“租金回报率”证明房价过高十年有余，重要原因之一就是SOHO中国主营业务是销售商住物业、而并非普通住宅，商住物业相比普通住宅唯一的优势就是租金回报率高。虽然商住物业租金回报率高，但却远远卖不过普通住宅，以至于潘石屹将公司主营业务从售卖商住物业转向自持物业运营 —— 也就是从卖房子转向收租金。

所以，从自身利益出发，潘石屹当然希望租金回报率“回归正常”，从当下商住的3%到6%-7% —— 如此SOHO中国就可以受益其中，捧出更华丽的财报；老潘也可以赚个盆满钵满。

房地产公司老板都是商人，所以基本都会唱多房价，至少不唱空 —— 你们认为的“唯一有‘良心’的房地产公司老板”潘石屹，之所以持续唱空房价 —— 只因为房价下跌、租金抬升，对他才是最有利的。

毕竟，商人的最大道德就是为股东赚钱，其良心也体现在这里：他不卖给你们房子，还为你们代言总说房价过高，其实只是想从你们手里多收一点房租罢了。