中冶金陵旧梦 上海证大接盘下关地王三年蹉跎

观点地产网 5月30日，上海证大的一纸公告，再次将一宗久违的交易引回到公众的视野。

上海证大披露收购中冶13幅地块的重大事项进展称，截至5月30日公告当天，公司已取得及获交付13份各幅地块国有土地使用权证中的3份。

事实上，上海证大与中冶置业这笔高达45亿元的交易早在2014年就已经开始。

按照上海证大当时所披露的公告，收购所获得的13幅土地预期将开发为结合酒店及公寓，以及商服、商务办公及文化娱乐场地的综合园区。

根据5月30日上海证大的最新公告内容，在13幅地块中，除了上述提到的3幅土地使用权证已经被上海证大拿到手外，剩余的土地使用权证预期不晚于2020年12月31日前取得。

三年前的交易

事实上，这笔交易距今已经进行了三年甚至四年之久，主要由两部分构成，包括2014年3月、8月收购的2幅土地，以及2015年7月收购的11幅土地。

过往报道显示，2014年3月，上海证大通过其香港附属公司以9.02亿元竞得中冶置业子公司南京立方置业有限公司的销售股份，主要资产为南京下关区09-09地块（下关地王一部分）；2014年8月，上海证大再一次以10.43亿元总价拿下中冶置业旗下南京五道口置业有限公司，获得下关地王1号地09-04、09-05、09-07地块，总面积约2.69万平方米。

时隔一年后，上海证大于2015年7月6日又宣布，公司间接持有80%股权的南京立方置业有限公司作为投标主体，成功投得由卖方南京临江老城改造建设投资有限公司通过上海联合产权交易所挂牌出售的6家目标公司100%股权及其对目标公司的债权，该6家公司旗下拥有的11宗地块。

在上海证大公告不久后的2015年8月12日，南京立方置业有限公司与南京临江老城改造建设投资有限公司订立六项产权交易合同。

据此，上海证大拿下了中冶置业6家目标公司的股权及相关债权，13幅土地总代价约45.14亿元，其中包含了中冶置业对目标公司22.96亿元的股东贷款。

根据公告，6家目标公司分别为南京喜玛拉雅置业有限公司、南京证大宽域置业有限公司、南京大拇指商业发展有限公司、南京水清木华置业有限公司、南京丽笙置业有限公司以及南京证大三角洲置业有限公司。

该6家目标公司合共持有的南京市鼓楼区13幅地块，总地盘面积约为11.05万平方米，其中规划地上的建筑面积约为42.95万平方米。所收购地块预期将开发为结合酒店及公寓，以及商服、商务办公及文化娱乐场地的综合园区。

观点地产新媒体根据当时的公告了解到，在上海证大支付总代价的30%及取得上交所出具的交易凭证后十个工作日内，中冶置业应协助其办理各幅地块的有关交地确认书及国有土地使用权证。

当中总代价70%的余额，上海证大需在取得各幅地块的有关交地确认书及国有土地使用权证后的十个工作日内向中冶置业支付，同时，中冶置业向上海证大交付各幅地块的交地确认书及国有土地使用权证的原件。

按照规定，上述各项股权转让登记完成后，目标公司将成为上海证大的附属公司。但这一等便是三年，如今，上海证大尚未拿到13幅土地的使用权证。

下关地王旧梦

对于久久不能拿到土地使用权证的原因，上海证大在5月30日最新发布的公告中解释：由于自2015年年底起各幅地块所处地区的土地规划作出调整，导致各幅地块的规划也要作出调整，而近似的原因也曾出现在被政府收回的下关2号地块上。

观点地产新媒体过往报道显示，上海证大彼时所购入的13幅土地，正是中冶置业在2010年拍下的南京下关地王1号地块内的一部分。

据了解，2010年中冶置业以200.34亿元高价，拿下南京下关江边路以西1号地块和3号地块，创下南京史上最贵地王纪录。2012年11月30日，中冶置业集团披着南京临江老城改造建设投资有限公司“马甲”再度出手，以高达56.2亿元的总价摘得宗地编号为G50的下关巨无霸地块（下关2号地块）。

但2号地块的高光时刻并未持续太久，2013年7月5日，南京市国土局一纸公告宣布，2号地块的出让程序终止。就此，中冶拿到的下关2号地块被政府收回。

南京市国土局方面给出的解释是，下关滨江2号地块挂牌成交后，地块的开发建设条件发生了一定的变化。一方面，地块内除南京铁路西站货场以外的棚户区居民和工企搬迁工作已完成，但由于西站货场异地复建工作十分复杂，一定程度上影响了按原约定期限向受让单位交付土地。

另外，为了进一步提升和整合下关滨江商务区功能、完善商务区规划布局，市政府对下关滨江商务区的规划进行了局部优化，其中涉及到2号地块原出让时约定的规划建设条件也相应发生了变化。

与此同时，因迫于资金压力，中冶置业于2013年把其中1号地块分割成6个资产包、34幅地块对外进行转让。

当时就有人士指出，上海证大拿下的下关地块，在规划审批上或将面临一些困难。据了解，土地分割之前已经有自身的定位和规划，而经过分割之后，地块在获得规划许可证方面会是一个问题。

另一方面，南京业内人士向观点地产新媒体介绍，地块属于下关滨江区老城区改造项目，当中涉及到的拆迁问题也是影响项目地块顺利进行开发建设的原因之一。

他指出，当时地块不是净地出让，开发商还承担了地块拆迁的事情，老居民搬迁速度也比较慢，导致整个项目的开发进度较为缓慢。同时，彼时的中冶置业也一度进入资金链紧张的状态，拿到土地后开发的进程并不快。

这给了上海证大接盘的机会，上述人士认为，上海证大在该区域已有项目，对区域比较熟悉，接盘也很是很自然的事情。

资料显示，上海证大南京项目“喜玛拉雅中心”及“滨江大拇指广场”就在区域当中，两项目在2015年时就已经实现预售。

但无奈的是，根据最新公告，要拿到所剩下全部土地的使用权证，上海证大最迟有可能等到2020年12月31日前。