银团贷利与弊 深圳控股、雅居乐超百亿融资的资本价格

观点地产网 和此前一股脑发债融资不同的是，最近这段时间，在香港做银团贷款的房企逐渐多了起来。

5月29日，香港资本市场传出消息，称深圳控股有限公司正筹措100亿港元五年期俱乐部贷款，中国银行（香港）为该笔贷款的协调行。

据悉，该笔贷款利率为较香港银行同业拆息(Hibor)加码195个基点，平均期限为3.75年。贷款综合收益为220个基点，前端费93.75个基点。六个月可动用期间的承诺费为45个基点，所筹资金用于再融资。

此消息虽未得到企业方面的确认，但相关业内人士表示，可信度颇高。

400亿港元银团贷款

事实上，仅5月以来，香港资本市场已经出现多宗内房企用银团贷款方式融资的案例，而融资金额，也都不算低。

融资金额最高的是华润置地。

5月11日，华润置地发布公告称，公司作为借款人就148亿港元的定期贷款融资与多家银行组成的银团订立贷款融资协议，期限五年。

此外，华润还公布，作为借款人就总数为10亿港元的定期贷款融资与一家银行订立贷款融资协议。该贷款融资自首次提款日起计为期五年。

除了华润置地之外，另一笔大额融资由雅居乐完成。

雅居乐5月21日晚间披露，公司作为借款人及其若干附属公司于当日与一间银行及若干财务机构订立信贷协议。

据此，雅居乐获授予包括两笔金额为88.34亿港元（附带额外25亿港元增额权）及2亿美元的定期贷款信贷，为期48个月，年利率相等于按3.95%加上于相关日期的香港银行同业拆息（就港元贷款而言），或于相关日期的由ICE Benchmark Administration Limited（ICE基准管理有限公司）管理的伦敦银行同业拆息（就美元贷款而言）的总和。

另外，奥园地产5月14日表示，将最近的一笔俱乐部贷款规模提高到24.58亿港元，据此前信息显示，该笔贷款是与恒生银行、中国民生银行及南洋商业银行这三家银行签署的协议，恒生银行还担任贷款代理行。

本月初，中国新城镇首次入市筹办的三年期贷款规模，也由2亿美元提高至2.94亿美元。

初略统计，这几笔公开披露的贷款规模，已有约400亿港元。

发债难与贷款渐热

和此前相比，内房股在香港银团贷款的规模有明显扩大。这和此前一般选择发债融资略有不同。

分析人士对观点地产新媒体表示，这是由于房企融资一直在收紧，发债成本也逐渐走高所致。

根据申万宏源统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿元、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿元以上。

这意味着，房地产企业需要大量“新钱”来还旧债，因此2018年企业的融资规模也再创高峰。

长江证券则称，截至5 月上旬，美元债市场的房企融资已达1860 亿元人民币，相当于2017年全年融资规模的70%，刷新了房企美元债融资的历史新高。但在美元债大幅增长之时，房企融资成本也随之水涨船高，2018年美元债息率从2017年的6%上涨到8%。

事实上，近期有房企发行的美元债，利率已经高达10%左右，最高甚至为12%。

同时，由于近期不断出现的债务违约现象，监管部门也加强了债券发行的管理和审批流程。

于是，在发债融资越来越难，成本又日渐高企的情况下，以前较少被房企使用的境外银团贷款成为“新宠”。

为什么房企之前并不优先选择银团贷款？有资深业内人士对观点地产新媒体表示，虽然银团贷款成本便宜，但和发债相比，还是有几点“先天不足”。

一是银团贷款不像发债融资是一次性还款，比如三年的贷款期，前11个月可以免本金，但第12个月就要开始还本金，所以钱其实没那么好用；

二是利息不固定。像近期美元加息，香港这边反应会相对滞后，但贷款利息上行压力已经很大，而发债的利息和时长就比较固定了；

三是银团贷款对企业的财务指标要求更高更严格，并不是每家企业都能进行银团贷款的。

“但是现在发债融资比较困难，逼很多企业只能选择银团贷款，这也是有好处的。”上述人士称，因银行要求和管理较严，可以让企业提升财务水平，也是意外收获。

另一个值得注意的细节是，在房企近段时间进行的银团贷款中，大部分选择了外资银行为借贷方。这是因为，如果和中资银行有业务往来，做银团贷款还需要内地总部审批额度，这就等于香港地区和国内在抢同一个额度。

“所以一般都会找非中资的银行，不同国内抢资源。”