房地产行业动态点评：深圳房改新政 以供给侧结构性改革为主线

事件：

6月5日，深圳正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。总体设计上，坚持以住房供给侧结构性改革为主线。

点评：

征求意见稿要点包括：总体设计上，坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出多层次、差异化、全覆盖，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。充分发挥政府、企业、社会组织等各类主体作用，优化调整增量住房结构，盘活规范存量住房市场。

2018年至2035年，我市住房发展的主要目标是：统筹解决各类居民的住房问题，构建相对完备的住房供应与保障体系，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体的住房困难得到有效解决，有能力通过市场解决住房的需求得到较好满足。

全市住房供应分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房。从2018年到2035年，分近期、中期、远期三个阶段，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

实物供应层面：市场商品住房，占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。人才住房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。

大力发展住房租赁市场：加快制定住房租赁管理政策法规，大力培育租赁住房供应主体，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。鼓励发展长期租赁，支持房地产开发企业、金融保险机构、房地产经纪机构、物业服务企业等拓展住房租赁业务，调动各类主体建设筹集租赁住房的积极性，多渠道增加租赁住房。

房地产调控政策延续：优化市场商品住房供应户型结构，加大中小户型普通商品住房供应。正确引导居民住房消费观念，保障合理自住需求，抑制投资投机性行为。保持房地产调控政策的连续性、稳定性，严格落实各项调控措施。

解读：

我们认为，深圳本次发布的关于住房制度改革征求意见稿，预示着深圳房地产市场将进行较大力度的改革，也充分体现深圳一直以来作为我国改革前沿地，政策出台大胆创新。而本次征求意见稿的内容显示出本轮改革的主线是在供给侧上做比较大的结构性改革，方向正确。预期近期限价、限签售等行政手段将会逐步淡化。

同时，近期国内部分二三四线城市也有出台各自的楼市调控政策，预计下半年楼市整体调控基调将会延续。而深圳市整体经济实力在全国名列前茅，经济活力高，改革有底气，未来是否有更多的一线及热点二线城市跟进类似的改革，则需继续观察。

另一方面，我们也认为深圳本轮改革的主基调是增加供给，同时在结构上将增加除商品房以外的政策性支持住房、公共租赁住房的供给，弥补过去的缺失。对于深耕当地的龙头开发商、市属国企房地产企业，租赁服务性企业，后续获取开发项目上或参与租赁住房管理上，将相对更有优势。同时该类企业在项目融资上获得更多的支持预期也较高。