长租公寓 “存量房”时代的管理困境的出路
2018-06-11 16:01:46 来源：中国经济网
银保监会日前发布通知允许保险公司可参与长租市场，明确险资参与长租市场对融资主体和项目主体的三大要求。此前，在持续的政策红利下，长租公寓已成各路资本追捧的投资标的。
银保监会日前发布通知允许保险公司可参与长租市场，明确险资参与长租市场对融资主体和项目主体的三大要求。此前，在持续的政策红利下，长租公寓已成各路资本追捧的投资标的。
据统计，北京、上海、深圳等一线城市二手房交易量已经远超新房。在当前房企融资成本越来越高，获取建设用地越来越难，新建房风险越来越大的情况下，新房供给出现了一定程度的不足。可以说，我们如今已经进入了“存量房”时代。
长租公寓的出现，很好地缓解了当前“存量房”时代的管理困境，满足了一二线城市大量的租赁需求。根据国家统计局数据，中国近几年流动人口规模超2亿。城镇化快速发展，而土地资源有限，房价较高，在一二线城市周围聚集了许多缺乏购房能力的人口，长租公寓的出现既能满足他们的住房需求，也降低了住房支出。
然而，国内公寓企业的经营模式决定了长租公寓行业是重资产模式，不管是通过整栋(或一栋中的几层)收房，还是分散式收房，抑或是直接购置房产进行公寓出租经营，前期的资金投入都十分巨大。不仅仅是初始的固定资产投资，巨大的装修成本和后续的维护成本都是非常庞大的开支，企业几乎都是在高负债的状况下运营。然而，行业当前还处于萌芽阶段，就如初期的共享单车一样，正是各大品牌跑马圈地，占据有利竞争地位的时候，规模扩张导致融资需求更加迫切，重资产规模也会与日俱增。
所以，该行业的重要出路就是利用资产证券化的方式将企业的“重资产”轻量化。这一过程中，需要注意以下几点。
第一，对进行资产证券化的公司严格审查。资产证券化的前提是该公司有稳定的现金流，这就需要设置一定的盈利门槛，要求运营成熟稳定，建议至少应该运营半年以上，这样能够保证公司现金流的稳定性。
当前我国长租市场的主要盈利来源依然是租金收入，而租金收入最大的保证就是出租率，所以对于资产证券化公司的出租率也要进行审查。另外，由于当前该行业整体负债率偏高，还需对增信单位和担保机构进行审查，这样能够保证公司的还款能力，提升投资者信心，有利于降低市场风险。
第二，从事资产证券化的公司应引入专项计划增信措施。企业证券化产品的价值与该公司的经营情况密不可分，所以可以采用现金流公寓租金收入超额覆盖的方式，保证在质押期间，公寓所产生的租金收入规模足以支付优先级证券的当期本息。
第三，可以依据证券化产品的不同特点，进行结构化分层，例如优先/次级、优先/权益级等。通过规定不同的期限、还款方式、利率类型等，满足公司多样化融资需求，减轻公司还款压力，同时也能够满足不同投资者的需求，丰富市场投资品供给。
总体而言，长租公寓这一片蓝海蕴藏着不小的风险，利用资产证券化则是重资产轻量化中必不可少的一步。希望行业内企业能够良好地处理，让长租公寓这一行业健康、高效地发展下去。
(中国经济网)
本文来源：中国经济网责任编辑：KS002
本文仅代表作者个人观点，与本网站立场无关。云掌财经对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。
-
【 景气度处于高位 机械板块估值修复可期 】 近期，工程机械板块跟随市场调整，走势一般，但行业景气度仍在高位运行。有分析人士认为，随着基础设施建设不断发力，产品更新换代需求及出口持续向好等，工程机械行业持续火热，行业整体盈利水平逐步上升。基于业绩确定性，工程机械板块仍是后市关注重点。（中国证券报）
2018-10-13 -
【聚焦“ABC” 互联网争霸进入下半场】日前，港股上市公司腾讯控股6年来首次宣布调整内部构架，新成立云与智慧产业事业群、平台与内容事业群，并压缩原有事业群。外界解读公司此举是为了将人工智能、大数据和云计算提升到更核心的战略位置。事实上，不仅腾讯，国内百度、小米、阿里巴巴，国外谷歌、亚马逊等互联网巨头近年均调整组织架构，意在适应“ABC”变革。分析人士称，“ABC”已成互联网巨头决胜下半场的关键。
2018-10-13 -
【证监会：受理首发及发行存托凭证企业271家 已过会32家未过会239家】证监会披露的数据显示，截至10月11日，中国证监会受理首发及发行存托凭证企业271家，其中已过会32家，未过会239家。未过会企业中正常待审企业217家，中止审查企业22家。
2018-10-13 -
【 聚焦“ABC” 互联网争霸进入下半场 】 日前，港股上市公司腾讯控股6年来首次宣布调整内部构架，新成立云与智慧产业事业群、平台与内容事业群，并压缩原有事业群。外界解读公司此举是为了将人工智能（AI）、大数据（BIG DATA）和云计算（CLOUD）提升到更核心的战略位置。事实上，不仅腾讯，国内百度、小米、阿里巴巴，国外谷歌、亚马逊等互联网巨头近年均调整组织架构，意在适应“ABC”变革。分析人士称，“ABC”已成互联网巨头决胜下半场的关键。（中国证券报）
2018-10-13 -
【 证监会：受理首发及发行存托凭证企业271家 已过会32家未过会239家 】 证监会披露的数据显示，截至10月11日，中国证监会受理首发及发行存托凭证企业271家，其中已过会32家，未过会239家。未过会企业中正常待审企业217家，中止审查企业22家。
2018-10-13 -
【逢低吸筹茅台格力等 北向资金昨日净流入10.73亿元】 北向资金节后开盘以来的浓厚避险情绪，终于在本周最后一个交易日有所缓解。伴随着A股的止跌反弹，截至12日收盘，借道沪股通、深股通的境外资金合计净流入10.73亿元，一举扭转了此前连续大幅净卖出的局面。曾遭北向资金大幅抛售的活跃标的个股，也悉数恢复了净流入态势。本周前4个交易日遭净卖出9208万元的格力电器，周五获净买入1.56亿元。洋河股份、泸州老窖和大华股份周五也获得小幅净流入。
2018-10-13 -
【中证报：悲观预期必将修正 优质资产终会引领风潮】突如其来的海外市场动荡，打乱了A股9月下旬发动的上行攻势。在“过山车”似的走势背后，当下A股市场对利空的敏感暴露无遗，本质上这是经济悲观预期作祟。国际经济金融形势更加错综复杂，然而经过今年以来的逐步调整，A股对潜在风险的反映已经比较充分。优质资产在超跌之后，终将迎来修复契机。
2018-10-13 -
【财政部表态减税力度将扩大 增值税税率调整随时出台】据悉，对于增值税改革的工作，目前相关部门也已启动，包括税率合并以及下调等事宜都在进行测算。“此前税务机关曾找第三方机构测算税率下调后的影响，因此年内有可能随时出台政策。”一位税务系统人士判断。（中国经营报）
2018-10-13 -
【墨西哥经济部长：将寻求获得加拿大钢铝产品保护性措施的豁免】墨西哥经济部长瓜哈尔多表示，将致电加拿大方面，寻求获得加拿大钢铝产品保护性措施的豁免；预计加拿大的钢铝产品贸易保护性措施将给墨西哥钢铝出口带来2亿美元影响。
2018-10-13 -
【9月房企融资成本达2017年下半年以来峰值】据不完全统计，2018年1-9月典型85家房企融资总额8287亿元，同比减少11%。43%的房企融资额同比有所减少。下半年以来TOP50之后有发债的房企只有5家，中小企业融资难问题更加显著。从单月来看，2018年春节以来房企的各月平均融资成本，除6月外，基本都较上年同期有所增加。9月整体融资成本反弹至6.91%，达到去年下半年以来的最高值，房企融资成本的增加预计将进一步限制融资规模的增长。（克而瑞地产研究）
2018-10-13
