一线供地哑火，二三线同比大涨！楼市未来何去何从？

来源：杠杆游戏（ID：ZhangYinyin0903 ）

楼市下跌的信号似乎越来越弱了。

最近貌似流行各种对骂群，看各路群友的截图，那文风之豪迈也是开了脑洞。杠杆游戏在想，如果把地产商和刚需族们拉到一个群里，会上演怎样的“战况”呢？

最近中指院发布了2018年5月，全国300个大中城市的土地市场交易报告，地价的波动或许对房价影响有限，但作为供给端，市场情况如何？于楼市而言还是具有很大的参考意义。

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整体供求止跌回升，一线哑火二三线升温！

还是先来看看总体的情况：

图1.2018年5月全国300个城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院

如上图1所示，5月的土地市场，无论是供应量，还是成交量以及土地出让金方面，环比4月都有了较大幅度的提升。

同比方面更甚，成交面积比去年同期增长近半，一定程度上也反映出，随着调控深入，越来越多的城市开始增加土地供应。

楼面均价方面则保持平稳，环比微涨0.1个百分点，同比小涨3个百分点，溢价率则继续保持同比下降的态势，不过值得注意的是，环比的溢价率上升较大，比上个月上升了11个百分点。这意味着什么？

当然，一二三线城市各自房情不同，表现在土地市场上，也会有差异。如下图：

图2.2018年5月各线城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院

上图2可以明显看出，一线城市与二、三线城市的土地市场情况分化似乎越来越大。一线城市环比、同比全面哑火。无论是出让金方面还是楼面均价，均大幅下滑。

这一点和四月的情况略有不同，4月份同比虽然腰斩，但环比仍然呈上升的态势，而到了5月，环比、同比全面腰斩，而且斩的更多！溢价率则为0。

仅从土地市场来看，想要在一线投资楼市，真的要做好持久战的准备了。

而二线楼市正好相反！环比来看，市场虽略有降温，但看同比的涨幅就知道，补涨的态势似乎还比较明显，溢价率环比也有所升高。

当然，受调控深入的影响，溢价率在持续下降，像去年那样火爆的场景一去不复返了。

三线城市则呈全面飘红的态势，无论是环比还是同比，涨幅都不小，看来受一线调控溢出效应的影响还在持续。

此外，一、二、三线城市的整体溢价率同比均有较大幅度的下降，尤其是三线，下降了34个百分点。可见，各线城市的土地市场都已经逐渐回归理性，这是否有助于房价回归理性，接下来就看政策怎么变了。

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住宅楼面成交价TOP10城市，杭州夺冠，南昌成最大黑马！

总的来说，2018年5月的土地市场，一线是彻底哑火了。四座一线城市，除了上海有少量住宅用地推出和成交，北京、广州、深圳三座城市均住宅供地供应及成交数均为0。

5月住宅地楼面成交价前10的城市里，无意外地东部城市占了绝大多数。长三角依然热门，东南沿海城市如厦门、福州也表现抢眼。

最大的黑马当属南昌。4月还默默无闻，5月一跃进入榜单前三。南昌楼市需要警惕的是，供应量的不足，这让南昌房价有不小的上涨压力。

最近该市刘建洋市长明确提出继续加大住宅用地供应力度，要求南昌市本级要在年度住宅用地计划供应规模3900亩的基础上再增加50%的供应量。大致6月中下旬会出台详细的土地规划。后续或许能稍微缓解下供求紧张的局面。

图3.2018年5月住宅用地楼面成交价top10 数据来源|中国指数研究院 制图|杠杆游戏·张银银

另外值得一提的是天津，上个月因其人才引进计划而掀起了不小的波澜，目前来看，对5月的土地市场影响似乎并不是很大。

前几天，天津方面也发文表示，坚决遏制投机炒房，擅自放松购房条件将追责。稳定房价的决心大大的。

土地出让金方面，杭州262.5亿元领跑，是第二名的南京出让金额的两倍多。不得不感叹，网红城市就是不一般啊。

这几年杭州发力明显，也吸引了大量外来人口前往。2017年杭州常住人口和职工参保人数都增幅明显，甚至超过了往年几年增幅的总和。这房价也是要齐飞的节奏？

图4.2018年5月全国土地出让金TOP20 图表来源|中国指数研究院

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前5月：一线城市宅地成交不济，热点二线成交量增幅明显，溢价水平保持低位

接着来看看十座重点城市的土地供求情况。

图5.2018年1-5月十大重点城市住宅用地供应情况 图表来源|中国指数研究院

从上图4看到，供应大市重庆一如既往地领先，其次是天津、武汉、杭州、成都和南京。都是热门城市，也是各种楼市榜单上的常客。

此外，北京、上海、广州三座一线城市，从去年就开始深入贯彻调控，供应能在已经增了一波的情况下，继续稳定甚至小涨，也是不容易。

当然，供应的土地未必都会成交。杠杆游戏注意到，成交量最大的为重庆，侧面也反映出重庆楼市的热度尚未退却。具体见下图5：

图6.2018年1-5月十大重点城市住宅用地成交情况 图片来源|中国指数研究院

从图5可以看到，除开数据小到忽略不计的深圳，广州是唯一一座成交较去年下滑的城市，幅度还不小，为19%。

溢价率方面，排在前三的为杭州、成都、重庆。这也是和这三座城市的楼市火爆程度成正比。不过，尽管排名靠前，但除了杭州外，成都、重庆实际的溢价水平已经比上个月低了。

图7.2018年1-5月十大重点城市住宅用地溢价水平变化 图片来源|中国指数研究院

总的来说，随着调控的步步深入，一线城市的宅地供应在经过去年的一波增加之后，继续保持与去年同步的供应节奏，二、三线城市5月的土地市场的情况虽然有所升温，但不至于夸张，且土地供应量、成交量增幅明显，溢价水平保持低位。

至少从供给端来说，对刚需而言，情况还算乐观。只是受市场气氛影响巨大的楼市，反馈到需求者层面时不知又会有什么变动呢？

本文所有数据源自中国指数研究院，如有疏漏、不完整和杠杆游戏无关