低利润长周期运转 养老地产困局难解

全国老龄办发布的最新数据显示，全国60岁以上老年人口已达2.4亿。随着老龄化时代加速到来，沪上养老产业迎来爆发窗口期，多个大型养老项目次第投入运营。据了解，在众多涉足养老地产的企业中，大体上可分为三类：房企系，如万科、绿城等；保险（金融）系，如泰康、中国太平等；养老机构，如亲和源等。

行业分羹者众，各企业面临着怎样的发展机遇和行业痛点，又该如何平衡养老服务的公益性与企业经营的逐利性之间的关系？“这不是一个赚快钱的行业，也并非暴利行业，亲和源2008年对外运营至今已有十年时间。”亲和源集团有限公司董事长奚志勇向《中国经营报》记者介绍称，“公司一直致力于降低会员的养老成本，项目在开业七到八年后才实现盈利，目前的利润也并不高。”

多位受访行业观察人士对记者表示，目前以养老社区为代表的盈利性养老机构，市场走向并不十分明确，企业的盈利模式有待时间验证，大部分进入这一领域的企业仍处于探路阶段。

低利润长周期运转

初夏时节，位于上海浦东新区康桥镇秀沿路上的亲和源养老社区内，三五老人正在公寓楼下长廊内散步聊天。在亲和源集团4楼会议室内，奚志勇接受记者采访时提出：“养老项目的回报周期比较长，亲和源不以售卖房产为目的，项目入住率达到80%实现盈亏平衡。”

据介绍，上海亲和源老年公寓由15栋适老化建筑组成，其中包含12栋老年公寓及会所、餐厅、医院/护理院、度假酒店、各种活动空间等配套设施，目前已经入住约1600余名老人。入住时，老人可选择购买熟年、A、B三类会员卡。当前熟年卡和A卡售价固定，熟年卡178万元，A卡160万元，每年根据不同房型收取4.38~9.28万元不等的年费；B卡年费统一为4.8万元，根据不同房型设定78万元~128万元不等的卡费。

多年的运营经验是亲和源屹立行业的“法宝”。运营过程中，亲和源将国外俱乐部的理事会负责制引入养老社区，社区的产品服务标准由老人自己选出的理事会决定，另外还为每栋楼的老年住户提供生活、健康、快乐三大“秘书”。

不过此前数年，资金问题一直制约着亲和源的规模发展。2017年12月，经过第二次收购，宜华健康共耗资7亿元将亲和源100%的股权收入囊中。收购背后，亲和源看中的是“宜华系”的融资渠道。“目前资本已陆续进入这个行业，对养老产业的发展是很大利好。”奚志勇介绍道。

除了养老机构的深耕布局，记者采访中了解到，复星集团近年来也加大了对养老产业的投入。其中，星堡（上海）投资咨询有限公司（以下简称“星堡”）作为复星集团与美国峰堡投资集团共同建立的一家专业开发与运营养老社区的合资公司，旗下位于宝山区环镇南路上的星堡中环养老社区2013年5月正式开业，是星堡在上海的第一个持续照料退休社区（CCRC社区）。

据介绍，星堡在上海还开发了浦江养老社区。针对项目盈利情况，星堡养老董事总经理陈煜宇对记者表示，星堡中环社区（一期）开业两年达到盈亏平衡，三年达到运营稳定并有盈利，现已处于满员排队状态；浦江社区开业两年，即将达到盈亏平衡。“当我们把社区做成连锁化，每个社区的运营成本相较单体运营的养老社区更低，规模效应也会带动公司整体的营收。”

在陈煜宇看来，如何找到价位适中的物业从而降低长者入住机构的门槛或者减轻机构前期投资压力，将会成为养老社区在大型城市拓展的难点。另外，我国目前养老产业业态还比较单一，随着消费升级和老龄化程度加剧，这个产业需要大量的从业人员，而目前看，行业内无论是一线从业人员还是管理人员都存在稀缺现象。

与保险产品“捆绑”销售

走访中，记者发现当前养老地产主要是会员制、押金制、租售并举制等几种盈利模式，而保险机构为主导开发的养老项目则多与其养老保险产品进行“捆绑”销售。

5月30日，记者走访位于上海市浦东新区周浦镇上海国际医学园区的梧桐人家项目看到，地块由康新公路、望春花路、望江南路及高新河围合而成，并由忘忧路分为两部分。项目内一幢幢高层公寓已脱下绿色防护网，正在进行外立面的施工。

项目接待中心已经对外开放，现场销售人员介绍称：“目前项目还未开售，预计将会采取会籍制，具体定价还未出来，价位可能在100万~300万元不等，入住后每个月还需要一定的管理费。”

“项目面向中高端客户，一次开发，分批投入使用，这样资金沉淀也是比较大的。”太平养老产业管理有限公司（以下简称“太平养管”）内部人士对记者表示，不过由于是保险资金，所以压力并不大，但是公司对盈利周期的测算有很多不确定性，目前还很难估计回报周期。同时该内部人士表示，这是公司的第一个落地项目，推出这么大体量的项目，去化、运营都将是考验。

保险系对养老产业的布局动作频频，记者采访中了解到，2016年7月18日，泰康申园养老社区在上海松江正式投入运营。作为泰康落户长三角的旗舰养老项目，申园养老社区总建筑面积达22万平方米，全部建成后可提供近2200户养老单元，容纳约3000位居民入住。

此前，泰康保险集团副总裁兼泰康之家CEO刘挺军对外表示：“泰康在养老领域的投资金额占到了整个保险行业的一半以上，目前这么大规模的连锁和城市布局，在保险公司和养老产业仍是独此一家。”

据介绍，目前申园项目的入住方式，一是与公司保险产品“绑定”，累计购买泰康人寿相关保险产品金额达到200万元，二是收取20万元的入门费，并根据不同户型付100万~300万元的保证金，入住后每个月6200~21000元不等的月费。

同时此前有媒体报道称，梧桐人家项目与中国太平一款名为“悦享金生”的养老保险产品进行了捆绑式销售，即购买中国太平“悦享金生”或是新款指定养老产品达到一定保费标准200万元，可获得梧桐人家入住资格。入住后，返还的年金可以冲抵养老费用。

针对保险机构的养老项目销售多与其保险产品进行绑定的说法，太平养管内部人士对记者表示：“其实不能叫‘捆绑’，只是给客户多了一种选择，不过与其他没有这种选择的公司相比，竞争优势还是比较明显的。”

记者就泰康养老产业布局以及泰康申园的运营情况等问题致电致函泰康之家投资有限公司相关负责人，对方在查收采访函件后未对具体问题进行答复。

面临运营大考

根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达22.3万亿元，未来10~15年是养老产业快速发展的黄金年代。

记者走访多个已开业或即将开业的养老项目发现，大多将目标人群锁定在中高端，动辄几百万元的入会费、上万元的月费，将不少人挡在了门外。不过，奚志勇并不认同外界给亲和源贴上的“高端”标签：“大家认为我们会员卡从50万元卖到178万元很贵，但是卖50万元时，上海房价8000~9000元/平方米，现在平均房价至少3万元/平方米。对于在市区有房产的中产阶级，这样的费用并不算高。”

在和君集团健康养老研究中心研究员李佳妍看来，养老地产前期资金投入量大、投资回报周期长的资本属性，加之养老支付端尚不成熟，与金融互动性较弱，使得养老地产项目运营成为困扰企业发展壮大的难题。

一位不愿具名的业内人士分析称：“此前，部分房地产企业打着养老旗号进行房地产开发和销售，绝大多数房源均以销售方式变现，后期运营很难做起来。”养老产业的现金回流速度较慢，这一点与追求高杠杆和快周转的房地产开发有本质区别，而保险企业进入该领域，也多是为了与旗下保险产品形成联动。

同时，缺乏标准化政策支持仍是沪上养老地产项目的症结所在，中央政府层面加快社会力量参与养老机构建设的政策已经出了很多，但实际政策的落地仍有待加强。“中国养老产业的政策、法律法规在落地的过程中对于民营养老企业始终有很多难以突破的地方。”奚志勇表示。

同策研究院首席分析师张宏伟认为，对于涉足养老产业的企业来说，其核心仍在于服务运营，目前国内养老项目在人才培养方面较为薄弱，专业性的人才较为欠缺，各企业间的人才流动也较大。“真正做运营的企业，入住率就是生死线。”一位业内人士对记者表示，随着养老行业的发展，养老产业链服务端价值凸显，未来持有运营养老产业的盈利模型或会逐渐清晰起来。