董藩谈北京房租飙涨：需求在回升 但供给严重短缺了

网易研究局NO.213

本文独家首发自网易研究局（微信ID：wyyjj163）

对于很多在北京拼搏的年轻人来说，今年房租市场并不乐观，与往年相比，今年北京的房租明显上涨。再过3个月，数百万新毕业的大学生即将走上工作岗位，在新一波求职就业热潮来临之际，就目前北京房租上涨的问题，网易研究局（微信公号：wyyjj163）采访了北师大房地产研究中心主任、北京市房地产学会副会长董藩。

核心看点：

1.过了年之后，还是有一些外来人口要进入北京，提供一些服务，北京人民也需要这种服务。外来人口找到工作之后就被逼无奈要租房子，需求在回升，但是我们的供给严重短缺了。所以制定政策的时候应该充分考虑需求的不同层次。

2.从逻辑上来讲，我们是不赞成在中国推行房产税的。中国和西方的社会条件，特别是社会制度条件是不一样的，因为我们的土地是公有的，西方是私有的。它是一种财产税，但是我们国家的房地产不是一个完整意义的房地产，因为土地还是属于公有，没有商业化，没有市场化。当然上面的房子是私有的，但是上面的房子要依托于土地这个公有形态存在，所以我们这个土地算租的。

3.如果政府非得要去搞长租公寓，从现在的情况来看，有一些问题还是很麻烦的。比如说这些企业，它只靠租金的回报，很难支撑投资回收的要求，所以它就会陷进去，这个跟老百姓是不一样的。老百姓享受着这种升值就可以了，老百姓把这种投资当做一种储蓄的方式来对待，但企业是不能的。

【以下为专访实录】

网易研究局（微信公号：wyyjj163）：北京的房租为什么会涨的这么快？

董藩：从去年开始，北京市政府进行了大规模的整治，地下室不能再租房子，很多临建房屋都被拆掉了，群租的现象得到整治。这样的话能够满足居住条件的房屋是大量减少的，供求关系起作用，那么租金上涨是非常正常的，这是最基本的原因。

另外过了年之后，还是有一些外来人口要进入北京，提供一些服务，北京人民也需要这种服务。外来人口找到工作之后就被逼无奈要租房子，需求在回升，但是我们的供给严重短缺了。所以制定政策的时候应该充分考虑需求的不同层次。

网易研究局（微信公号：wyyjj163）：大力发展住房租赁市场，会对租房价格产生怎样的影响？

董藩：它讲的是租购并举，就是说今后在开发新房的过程当中，有一部分是专门用来出租的。但是这些出租的房子大部分都是对本地居民，对外来人口是很有限的。即使也可以考虑外来打工的常住人口，但它的增长过程也是很缓慢的。政策听起来是很美好，但是实际上能起多大作用需要观察。

网易研究局（微信公号：wyyjj163）：按照您刚才说的，今年北京房租的上涨与去年冬天北京清退外来人员住房，拆除大量隔断、违建的事情是有联系的。

董藩：最主要是这样。主要是打工人群居住的临时建筑，包括地下室，包括一些城中村的房子，现在都被关闭或者拆掉，像我楼前大量的城中村的房子，现在全部给拆掉了。那这些人，当然有些人可能被逼无奈回老家了，大部分的人可能还得回北京，他总得要吃饭，总得要就业。北京都找不到工作别的地方就更难了。继续回来以后没地方住，就租稍微正规一点的，没有被拆掉的，这样供应不就紧张了吗。?

网易研究局（微信公号：wyyjj163）：如果房地产税开征，会对租赁市场产生什么影响？

董藩：房地产税预计两年内搞不出来。两年后不一定哪个时间点会搞出来，但是究竟怎样去搞这个事情还搞不清楚。因为从逻辑上来讲，我们是不赞成在中国推行房产税的。中国和西方的社会条件，特别是社会制度条件是不一样的，因为我们的土地是公有的，西方是私有的。它是一种财产税，但是我们国家的房地产不是一个完整意义的房地产，因为土地还是属于公有，没有商业化，没有市场化。当然上面的房子是私有的，但是上面的房子要依托于土地这个公有形态存在，所以我们这个土地算租的。

即使是政府财政收入下滑，要靠这种方式来弥补收入的短缺，它究竟是以一种什么办法搞出来这个东西还不好说。想是想，做是做，结果是结果，它们之间都是不一样的。我们必须根据这个方案，根据结果来看究竟有多大的影响。你如果征房价的千分之一，可能影响不大，你征百分之一，那这个市场就完了。

网易研究局（微信公号：wyyjj163）：中国目前在几个试点城市大力推行租购并举的政策，许多房企巨头推出了长租公寓项目，它的出现对房屋租赁市场意味着什么？对房租价格会有什么影响？

董藩：响应中央政府的号召，搞租购并举，有这种形式当然也可以。但是相对来说，我更赞同由老百姓出租房屋给这种在房子方面短缺的人，比如说外来人口，比如说本地刚刚起步的大学生，刚刚起步的年轻人，以及收入偏低的家庭。我们通过货币补助的方式，给那些承租者，由他们来支付自己的房租，根据自己的意愿和愿望，在哪里租合适，租多大的，哪些地方更方便，这样的话形成一个市场化的承租方和出租方，所以我们政府也不用去管他，也不用给他支持，就把这个问题理顺了。

如果政府非得要去搞长租公寓，从现在的情况来看，有一些问题还是很麻烦的。比如说这些企业，它只靠租金的回报，很难支撑投资回收的要求，所以它就会陷进去，这个跟老百姓是不一样的。老百姓享受着这种升值就可以了，老百姓把这种投资当做一种储蓄的方式来对待，但企业是不能的。所以这样企业运营会很困难，就会提出更多的政策支持，比如说财政补贴等等。但是与其这么做，还不如交回市场呢。你直接补贴租房者多好。比如：一个年轻人，在北京工作了，也找到正规的工作单位了，但是收入不高，符合政府的租赁条件，好了，根据你的情况，经过评估，每个月补贴你四百块钱，你自己再贴上一千块钱，这种方式是最方便的。

比如你想租一个离单位近的；你想租一个将来小孩上幼儿园近的；或者你父母也要跟你一起过来，帮你带孩子，你租一个偏一点，但是稍微大一点，能让他们跟你住在一起的；你自己选择，尊重市场主体的基本权益，而不是说在某一个地方弄个长租公寓，你申请到了，你不要，放弃这个机会以后没有你的份儿了；如果你要，你上班每天路上两小时，这就不合适了。所以在帮助需求人群的同时，一定要尊重他们选择的权力。

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