坚守“房住不炒”红线 构建租购并举新格局

即将过去的2017年，是中国房地产史上极不平凡的一年。

这一年，房地产市场经历了史上最严厉的楼市调控，调控范围之广、密集度之大前所未有。与去年“9.30”那轮楼市调控主要针对一、二线城市限购不同，这轮楼市调控加入了一、二线城市周边外溢需求大、房价上涨压力大、成为新热点地区的三、四线市县区，同时，调控政策措施在上一轮以限购为主的基础上进一步升级，楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商等“5限”时代。链家研究院的数据显示，截至目前，全国共有54个城市出台调控措施，共有129条限购政策，169条限贷政策，15个城市实行“认房又认贷”，48个城市限售。北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市更是多次升级加码，仅北京就发布各类调控政策超过30次。本轮调控力度之大，体现了政府稳定楼市态度坚决。

正是在严厉调控政策下，今年的房地产市场经历了从火爆到降温的过程。3月份，北京等热点城市房价快速飙升，特别是北京二手房市场出现了十个客户抢一套房、业主随口跳价的现象，楼市堪称“疯狂”。随着以北京“3.17”调控为首的全国楼市调控风暴拉开序幕，一连串调控组合拳及“打补丁”政策接踵而至，调控与房价之间上演着“打地鼠”游戏，即哪里的房价有过快上涨苗头，哪里就会被调控按住。目前，一线城市和部分热点二线城市房价涨幅回落，三四线城市房价趋于稳定，全国楼市总体平稳，热点城市明显降温。

今年的房地产调控，基本实现了热点城市去泡沫与三四线城市去库存的两个目标，调控效果比较明显。这归功于今年楼市调控的主体脉络清楚，即“房住不炒”是中央政府进行房地产调控的红线，更加突出分类指导，因城施策，强化地方政府主体责任，来稳定当地房地产市场。与此同时，短期政策与长期政策相结合，在房地产长效机制未出台之前，为贯彻“房住不炒”理念，采取的限购、限贷、限价、限售等短期行政性措施都是必要的、及时的、有效的，都是为长效机制的建立争取时间，这也是“长短结合”的房地产调控逻辑。

与以往调控只在需求端加以抑制相比，今年的一系列调控政策是从“供”、“需”双向精准发力，来解决市场供需平衡的问题。在持续从需求端坚决抑制投资、投机性购房的同时，供给端除了加大土地供给，增加“买的”房子供应外，也在推进租赁住房试点，增加“租的”房子供应，让租房住成为实现住有所居的重要手段。另外，北京、上海还在深入开展共有产权住房试点，来解决“夹心层”的住房需求。从上海、北京、深圳、成都等城市发布的十三五住房规划可以看出公租房、廉租房、共有产权住房等的比例都不小，这些都是在探索多主体供给、多渠道保障的住房供应体系，来解决老百姓住有所居的问题。

可以说，今年是中国房地产进入新时代的转折年，以商品房为核心的住房供应体制改为“租购并举”，延续了20年的商品房市场将发生巨变。下半年以来，从九部委率先选取广州、深圳、南京等12个人口净流入的城市首批开展住房租赁试点，到国土部、住建部确定第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建租赁住房试点，再到各地有关鼓励住房租赁市场发展的政策密集出台，住房租赁市场的政策支持力度较大。目前，12个住房租赁试点城市已全部出台了实施意见和优惠政策，全国已有50多个城市出台了有关住房租赁政策，我国住房租赁市场正在加快培育。

建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，是房地产长效机制的重要组成部分，从这个角度来说，长效机制一直在路上。实际上，房地产长效机制的建立，是在坚持“房住不炒”定位，以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、立法、市场监管等手段共同推进的。今年以来，在金融手段方面，差别化信贷政策持续推进，金融监管不断加强，严防资金违规流入房地产；在土地手段方面，土地供应管理正在完善，租赁住房和共有产权住房供地比例提高；在立法手段方面，《土地管理法（修正案）》将加快推进立法审议，《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》已经发布；在市场监管方面，国家发改委、住建部开展了商品房销售价格行为联合检查，大力整顿和规范房地产市场的秩序，正在研究建立市场监测预警指标体系。这些方面都充分说明房地产长效机制正在推进过程中。

建立房地产长效机制，有利于解决房地产现存的深层次的矛盾和问题；有利于抑制房地产泡沫，防止出现大起大落，实现房地产长期稳定健康发展；有利于实现全体人民住有所居目标。从近期的十九大报告、中央政治局会议和中央经济工作会议提出的有关房地产的内容，以及全国住房城乡建设工作会议内容可以看出，“房住不炒”是房地产调控始终坚守的红线，也是长效机制建立的前提，未来将在保持市场总体平稳的情况下，同步完善促进长效机制，其中，租赁市场成为制度建设的重中之重，“租购并举”的住房制度新格局将更加完善。

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