近十年楼市跑赢股市 下一个十年该怎样选择？

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在不经意间，距离2007年10月16日，即中国股市创出6124.04历史高点的时刻，已有10年的时间。在此期间，虽说股市点位尚不足当年的水平，且至今自历史高点仍有逾40%的空间，但对于不少上市公司而言，其股价早已超越6124时的价格高点，更有甚者，在这十年期间，价格还出现了逾10倍的涨幅。

股市进入全流通时代之后，一举改变了以往偏低流通市值规模的股市运行状况。由此一来，随着源源不断的新股加入A股市场，加上权重股护盘因素的明显升温，实际上也进一步加剧了市场指数的失真效应，而现阶段我们所看到的3400点，已然不同于10余年前的3400点。

即使A股上市公司十年间表现存在明显分化，但整体而言，依旧保持适度增值的运行状态。然而，与中国楼市，尤其是一二线的中国楼市相比，A股上市公司在这十年间的平均增值速度也显得比较逊色。

实际情况下，十年前，在一线城市中，部分房地产市场的每平方米价格大概在五千元至一万元附近的水平。至于一些优势区域，则可能达到每平方米两万元左右的价格。但，在这十年间，中国楼市，尤其是一二线楼市的价格增值速度却非常惊人。

其中，参考相关的历史数据统计，以深圳为例，2008年深圳每平方平均房价约在8000元附近的水平，而如今平均每平方米价格超过4.7万元，增值幅度达到5倍以上。再以北京为例，2008年北京每平方米平均价格约为1.2万，而如今却接近6万元的水平，期间增值幅度还是非常明显。此外，对于一线城市的一二环房价价格，更是增值显著，更有甚者增值幅度超过10倍。

事实上，作为近十年间广义货币M2的增速状况，也值得引起我们的思考。

早在10年前，国内M2余额仅有40万亿的水平，而2008年M2余额也仅有47万亿元的规模。但十年后的今天，广义货币M2余额却超过165万亿，十年时间M2余额增幅高达近4倍的水平。最近一段时期，虽然M2增速有所平稳，但依旧保持9%左右的增长速度，且考虑当前基数过高的问题，实际上M2的撬动影响仍然不可小觑。

无论是股市，还是楼市，其运行趋势从一定程度上都要紧盯着货币政策的松紧。然而，纵观过去十年的时间，虽然货币超发因素延续存在，但股市整体表现还是明显逊色于楼市市场，而在此期间，真正得以追赶上同期楼市涨幅的上市公司，还是为数不多，例如格力电器(000651,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)、福耀玻璃(600660,股吧)、贵州茅台(600519,股吧)等长期牛股，终究还是占据市场中很少的一部分。或许，对于多数中国投资者来说，在过去十年时间内，通过股票投资实现资产保值的目的已经是比较好的结果了。

十年前的不同选择，决定了不同的投资命运。那么，下一个十年又该如何选择呢？

实际上，对于近十年的楼市表现，确实疯狂。但，在楼市疯狂表现的背后，一方面是货币超发延续多时的原因，另一方面则来自于居民财富收入的大幅增长，且随着居民投资理财意识的逐渐激活，居民的投资需求也大大提升。

“民间资金庞大，投资渠道狭窄”，这却让不少资金无处可逃，而鉴于多年来的保值增值优势，更多资金愿意投放于楼市，而股市往往受限于政策监管的风险，而影响到资金的积极配置。由此一来，近年来，虽然楼市调控持续升级，但从首付贷、到消费贷，而后到经营贷等多种间接渠道的出现，却成为了不少资金间接进入楼市的途径，而从本质上来看，还是离不开资金强烈的逐利性及资金强烈的保值增值需求。

不过，让住房回归居住的属性，已然成为未来的发展趋势。与此同时，随着住房租赁市场的快速激活，加上房地产长效机制的加快形成，这也有望影响着未来房价的运行走向。

只要货币政策不出现实质性的拐点，市场化开放程度不足够宽松以及民间资金过于庞大的现象不得以解决，那么这仍然支撑着房价的高企表现。不过，从近期的系列政策来看，打击房地产投机的决心非常坚定，而加快让住房回归居住的属性，也将会是未来大概率实现的内容。

下一个十年，站在调控的角度来看，房价未必腰斩，但继续迅猛攀升的概率却明显降低。或许，在一定时期内，通过加大发展住房租赁市场、完善房地产长效机制等举措，来达到稳定房价的目的，而未来房价也可能在很长一段时期内维持在一个相对平稳的价格范围之内。

与之相比，对于中国股市而言，如果可以快速提升股市的退市率水平，从本质上提升市场的优胜劣汰功能，则股市走出真正意义上的健康牛市，也是有机会发生的。但，就现阶段而言，高速IPO发行速度与极其缓慢的退市速度形成鲜明的对比，股市要想迅速提升市场的退市率水平，操作难度也并不低，股市全面走牛更需要多因素的合力推动。

但，在下一个十年内，股市的赚钱效应却有机会大于楼市的炒作机会。与此同时，在IPO高速发行的新常态环境下，创业者借助资本的力量迅速崛起，甚至满足挂牌新三板乃至转板IPO的条件，而一旦得以成功IPO，则仍然是一条快速致富的机会。但，通过上市实现一夜暴富者，往往属于极少数的人，而对于更多的投资者，往往更关注未来新股的中签概率以及二级市场的赚钱效应。

此外，随着沪港通、深港通以及债券互联互通的深入推进，未来两地市场乃至多地市场的投资渠道有望获得实质性的拓宽。对于国内投资者而言，未来的投资选择也不局限于过往狭窄的投资渠道，而资产多元化配置，乃至资产海外配置，也可能会得到普及化。

不过，不可否认的是，下一个十年，中国股市的影响力会更加显著，且随着A股逐步纳入至MSCI，未来将会进一步加快步入国际性的大舞台。然而，在未来股市机构化程度显著提升的过程中，散户凭借自身的能力实现持续性市值增值的难度也会越来越大，“去散户化”的趋势仍然不可避免，而在此期间，随着各类专业化机构及各类创新成熟交易工具的出现，更多投资者借助大资金大机构的力量实现资产的稳健增值，或许也是一种更为稳妥的策略，而这也可能是未来中国股市走向国际大舞台的发展方向。

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