地产论道系列之资管新规篇（三）：资管新规，地产新颜
2018-06-06 21:39:36 来源：国泰君安
资管新规对行业资金来源影响总共 8229 亿元，占地产投资比重为 7%，占全行业融资 10%， 其中对信托和券商影响最大。 为了解决资管行业刚性兑付、多层嵌套等问题，资管新规通过给出行业统一性的准则，意图有效防控金融风险，引导社会资金流向实体经济。最近三年，预计地产行业每年到期但是不能续约的信托和券商资管类产品约 8229 亿元， 相对于约11 万亿地产投资额占 7%，占全行业融资 10%；为了补偿融资缺口，需要销售端资金回流增速至少达到 11%。
信托： 预计每年减少 4950 亿元，占行业融资 6%， 被动管理受挤压，主动管理影响不大。 资管新规的影响下，通道类信托业务将受到挤压，而资产证券化和其他合规的被动管理业务不受政策影响，主动管理类信托比重将逐步加大。投向地产的通道类信托资金约 1.65 万亿元受影响最大， 假设未来 3 年缩减 90%，预计每年减少 4950 亿元。券商资管： 预计每年减少 3279 亿元，占行业融资 4%， 房企债配置有望加大，周转率有望提升。 资管新规下，预计券商资管中投向房地产 1.1 万亿将受影响，假设未来 3 年缩减 90%， 预计每年减少 3279 亿元，占行业融资 4%。 未来券商资管将向主动管理业务倾斜，对于房企债的配置或许会加大。
私募：规模影响不大，现金流融资开启，类 REITs 成为房企融资突破口。截至 2017 年底，私募股权投资基金实缴规模 7 万亿，类 REITs 产品发行规模 237 亿元。资管新规对资管产品的杠杆、投向、嵌套等限制后，传统非标产品灵活度明显低于不受限的 ABS 产品，而监管部门鼓励私募股权基金作为类 REITs 载体，再加上住房租赁融资政策的“开道”，未来更多房企将会选择通过类 REITs 进行出表融资。保险： 规模影响不大， ABS 有望发展，利好持有型地产。 截止 2017 年底，保险资产管理计划规模为 2.1 万亿元。 保险资金投向房地产受限较多，因此资管新规反而影响不大。但是如果未来想得到保险资金，那么需要加大持有型物业和拥有稳定现金流的物业。
非主流融资方式：新规边际影响不大。 截止 2017 年底，商业银行地产类不良贷款余额约在 577 亿元。 AMC 公司借不良作为掩护，实质上通过银行委托贷款等方式为房地产企业融资。但是针对委托贷款的监管也暂停了此类业务，所以资管新规的边际影响不大。
调控持续下，房企通过加大供给的方式回笼现金流和补充资金来源，在需求没有更加收紧下，一二线供不应求逐渐往供需平衡转向，看好长期公司成长、和短期城市复苏两条逻辑。推荐华夏幸福、保利地产、万科 A、新城控股，城市资源股推荐首开股份、招商蛇口，受益华侨城 A。
风险提示：行业融资紧缩程度超出预期。
本文来源：国泰君安责任编辑：KS002
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