这届开发商在想什么？地产项目批量智能整装内参

到7月为止，明源云链发起举办的2018年度中国房地产供应链大会（巡回）进程过半。作为活动的发起者和举办方，明源云链见证了开发商精装修房项目的材料/设备采购变迁：除了钢材、水泥等建筑墙体材料之外，变化最大的当属室内装饰材料和家居品类的升级，突出表现为智能家居在精装修房项目中大批量、高频度的运用。

那么，开发商为什么要用智能家居，偏好什么样的技术，喜欢什么样的产品，最终倾向什么样的品牌……总的来说，地产开发商的一些策略考量，既在意料之中，但也出乎意料。

三年时间，开发商想通什么

确切地说，明源云链2017年才开始邀请智能家居品牌供应商，参加一年一度的中国房地产供应链大会，原因也简单，就是应参会房地产开发商提出的需求而邀请。2017年之前，偶然也有智能家居供应商希望参加这类对接大会，但因开发商并无提出明确需求而搁置起来。

转变发生在2017这一年，这是为什么？

从诸多个案了解到，2015年或者2015年之前，开发商的态度首先是质疑。比如，我们为什么要用智能家居？到了2016年，开发商原则上已不排斥智能家居，但它们的需求往往是天马行空，过度关注某项功能。比如说，下雨天能不能给自动关个窗什么的。

2017年开始，万科、绿城、阳光100、绿地、建业、碧桂园、新城、保利、中海、金科、金地、龙湖等100强开发商，都主动使用了智能家居。大都从各自高端产品线起步，但也不是绝对的。它们的转变在于，智能家居既然已是大势所趋，那就不再考虑智能家居用或者不用的问题，剩下的只是考虑用什么技术、用什么产品以及用什么品牌的问题。

从2015年到2018年，开发商用了三年时间大概想通了一个问题，即不与大趋势对抗，而智能家居无疑是精装修房项目的最大趋势，没有之一。

zigbee绝对主流，因何而来

开发商提交的采购需求，普遍未提及KNX、以太网等有线智能家居，但精装房项目应该选用什么样无线技术的智能家居，让绝大部分开发商犯愁。当然，巨型开发商不是问题。

梳理一下主流开发商已经采购和正在采购的智能清单，可以看到一些有意思的现象：

Bluetooth技术智能家居从未出现在采购清单上。Bluetooth属于点对点通讯，超短距离的传输，组不了家居系统，没有入选意料之中。Z-wave技术智能家居也未出现在采购清单上。Z-wave智能家居供应端国内基本上没有，而且通讯不加密，也不属于民用。

RF技术智能家居收到开发商需求但未发生真实的采购。RF技术除了价格低廉之外，几乎什么什么优点。如果要批量安装，会出现同一楼层住户之间串联、串控等混乱现象，张三家可控制李四家的家居设备。

Wi-Fi技术智能家居出现在智能家居采购清单上，以智能家电居多。Wi-Fi技术本身并无致命弱点，但就因为家里Wi-Fi联网设备过多，加入智能家居后很容易造成人机交互延时，容易让用户误判是产品的问题，而不是Wi-Fi的原因。

zigbee技术出现在智能家居套餐清单上，从单品到系统均为绝对主流。可能的原因是，除了zigbee技术安全性、可靠性和组网能力适合做系统之外，主流供应商均为zigbee技术。

智能加法和减法，什么套路

当开发商在精装修房项目主动使用智能家居时，反而说一切华而不实的智能化噱头已被过滤掉了。从开发商发布的采购清单看，它们普遍关注且偏爱智能家居的实用性和稳定性。这通常由以下四大智能系统的功能集中体现：

智能安防系统，一般包括了智能门锁、智能摄像头、门窗传感器、人体红外传感器；智能照明系统，也就是将所有传统的开关面板替换为智能开关面板；智能窗帘系统，通常配备在主卧、客厅；智能环境系统，用智能控制类产品将空调、新风、地暖统一接到全居系统。

以智能安防系统为例，多数开发商的考虑是，入户门有智能门锁，窗帘和阳台推拉门各装有门窗磁传感器，第一时间掌握家中的异常情况，也有助于家中安全的双保险。

具体到一个开发商，它们各有各的智能精装“加法”和智能精装“减法”。智能样板间除了上述四个智能系统之外，加配语音机器人（或智能音箱）、智能魔镜、背景音乐。这是“加法”，旨在强化科技感和体验性。比如，配背景乐不是为了音乐，是为了让样板房自己“说话”，向潜在购房者介绍项目。相反，向业主实际交付的智能精装房，上述四个智能系统，从空间上减配或者从功能上减配，不会配齐，这是“减法”，也是它们眼中的标配。

批量整装偏好什么样供应商

点对点的调查表明，开发商当下使用智能家居的动机，主要想为精装修房项目增加议价空间，以便对冲政府限价的部分损失。所以，开发商尤其看中供应商的产品力和品牌力。产品力以功能的实用性和稳定性衡量，品牌力以产品的设计美学及其外观视觉来体现。

从开发商发布的中标信息看，有意思的现象是，中标项目最多、中标频率最高的智能家居供应商是一个叫ORVIBO欧瑞博的公司。被问及原因时，开发商的回应是，同一个城市慢慢地有很多智能楼盘亮相，楼盘安装智能家居本身难以有所不同，ORVIBO欧瑞博设计感强、颜值很高的智能产品，此时很容易成为精装楼盘辨识性高的差异化卖点。再者，ORVIBO欧瑞博智能产品的功能实用性、使用稳定性，之前已有开发商同行数十个楼盘批量安装的验证。

除了首选供应商的产品力和品牌力之外，开发商普遍还看重两个因素：

研发能力。单纯从功能角度评判智能家居的开发商很少了，成熟的开发商最终选用有五六年以上研发历史、定位专业的智能家居供应商，而以OEM方式介入智能家居的边缘厂商大都被排除在采购之外，这指的是对讲、门铃、猫眼、窗帘等背景的智能家居非专业供应商。

自有工厂。这意味着批量安装供应链有保证，出货可预测，也有足够的项目交付能力。