长达18年的深圳楼市规划：未雨绸缪还是不切实际？

作者：黄冬艳 本文转载自微信公众号：90度地产

6月7日，高考第一天，首场语文科考场内，考生们正在奋笔疾书，广东今年的作文题是关于“2035年时光瓶”，2035年中国要基本实现社会主义现代化的目标，现在的你想对未来的那一代18岁的人说什么？

还真是无巧不成书，数百万准大学生们在考场里想象要跟2035年的人说什么的时候，那群18年后的考生的家长，也恰巧正在为一则刚刚提出，且将持续到2035年的18年计划而苦苦思索。

高考前夕，过去一年全国调控潮中较为低调的深圳，于6月4日宣布了一则被业内堪称历史性的最新住房改革意见稿，对2018年-2035年的住房及土地结构、比例提出了明确的目标——未来18年深圳将累计新增170万套住房，其中人才、安居及公共租赁房等保障性住房将总计提供不少于100万套，未来市场商品住房仅占四成。

像高考考生一样，这份目前国内时间跨度最大的住房改革意见稿也类似深圳市政府针对房地产市场问题交出的答卷。

上述意见稿公布后，在市场上引起广泛讨论，虽然目前尚未有更具体的细节敲定，但不少行业人士给出了相对肯定的评价，认为该计划在解决住房失衡问题起到的是积极正面的作用，迈出了实质性调整供给结构，推进租购并举的一步。

然市场与消费者都是在变的，这份被装进了“时光瓶”里，一下子提出了未来18年的住房目标方案，最终能得多少分，是否真的能解决深圳房地产市场所面临的供需及房价问题，恰恰成了目前市场最大的疑问。

170万套供应

政府“摊大饼”？

实际上，对于深圳住房结构的调整，不少业内人士表示并不意外，去年住房租赁被提上国内房地产市场议程后，深圳已开始从多方面强调要提高保障性住房供应，推进建立租购并举的房地产制度，推动长效机制进一步完善。

且深圳早前的十三五住房建设规划中也已经明确，2016-2020年十三五期间深圳新增的住房需求总计将达到180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。2018年住房保障部门将继续加大筹集建设和供应的力度，预计保障房供应比2017年还有所增加。

过去一年，深圳供应的住宅用地也全部为只租不售的土地，今年初以来出让的住宅用地往往不是只租不售，也会带有一定限售年限。

此番深圳市住建委发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，也背负着解决住房供需不平衡，结构不合理，房价高企等难题的使命。

解决的措施重点主要包括：租购并举，未来市场商品住房占住房供应总量的 40%左右，且以普通商品住房为主，其他三类保障性住房人才住房及安居房、公共租赁住房各占总量20%。住房整体出售及出租各占50%。

到 2035 年，新增建设筹集各类住房共 170 万套， 其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100 万套，同时扩大保障性住房申请对象范围。

人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的租售价分别为市场价的60%、50%、30%，且人才及安居房实行封闭流转。

从 2018 年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安 居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于 60%，并在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

有人说，深圳市政府摊的这个“大饼”，是一个“大胆又有压力的目标。”

大胆在于，走在改革开放前沿的深圳，此次也是国内首度明确将住房结构中保障性住房比例调高到六成，市场商品住房仅四成的城市，重塑住房供应体系的同时将规划目标从普遍的三五年期延长到了18年。

另一方面，相比其他一线城市，深圳过去数年的住房供应始终不多，且有连年下跌的趋势，供给压力渐增。以刚刚过去的2017年为例，年内深圳商品住宅供应量仅有约3.37万套，已经处于近十年的最低，其中有限购限售带来的影响，也有土地供应量不足的原因。

而按照最新公布的意见稿，2018-2020年三年内，深圳需要新增的住房就达到了42万套，也就是平均每年需要供应约14万套新房，其中每年的人才及安居房至少需提供8.3万套。此后2021-2025年供应45万套，2016-2035年供应83万套。

深圳住房建设局负责人解释，2018年-2035年总计供应170万套新房的界定，是根据2017年底深圳的常住人口为1253万人，预计2035年会达到1800万人，新增550万人，预计新增住房需求180万套，因此“将住房总量目标确定为170万套是必要的，可行的。”

控了房源

能控房价吗？

“供应量少，但积压的需求量还很大，这将是一个长远的过程。”深圳职业技术学院邓志旺教授分析表示。

不过，邓志旺认为，目前国内的调控政策及规划目标多为中短期，类似于头痛医头，脚痛医脚般，往往容易导致市场丧失信心，波动亦较大。深圳此番对住房供给作出了横跨18年的长期规划，政策目的是给予了市场一个明确且稳定的调控预期，让购房者“心里有数”，起到“定心丸”的作用。

实际上，深圳的房改新政与新加坡已实行多年的住房供给模式有类似之处，政府提供不同于市场商品房的保障性住房，让不同的群体选择不同的住房，从而满足大部分人的居住需求，从而稳定市场。

邓志旺指出，深圳政府此举，目的也是要通过控制房源供给端，将房子给到有需要的群体，疏导因为市场长期供求不平衡所积压下来的部分需求。

换句话说，深圳的房子本来就不够了，且囿于土地资源越来越少，未来能增加的供应也还是有限的，为了平衡供需关系，避免房价过高吓跑城市发展所需的人才，政府希望将有限的住房重新调整结构，将更多保障性房源给原本需要挤破头抢市场商品房房的刚需群体，从而减少市场需求端的压力。

不过，第一太平戴维斯投资部董事吴睿亦分析称，构建新住房体系的措施固然好，但目前这一60%保障性住房的系统具体细节尚未能敲定落地，离真正的结构调整还有一定的差距。

且市场仍处在限购调控中，夹心层必定也会有既不满足60%保障性住房的申请条件，又不满足40%的市场商品住房的群体，这些问题都还有待进一步的商榷解决。

但总体来看，新提出的住房改革政策要加大租赁住房比例，短期内确实能在一定程度上借助结构调整缓解市场住房供给压力，给予购房者稳定的预期。

然而，“没有房子买”和“买不起房子”是目前国内购房群体面临的两大难题，量的问题缓解了，市场同样担忧的价格高企问题是否也能在此计划施行后一并解决？答案则未必。“一个政策不可能可以解决所有问题的。”

深圳市场商品住房供应紧缺本就是房价高企问题的关键，尽管保障性住房比例增加后，住房需求得到一定的缓解，但市场商品房的供应也被进一步压缩，供应持续不足反过来将更容易导致该部分房价继续增长。若未能有针对性措施，一旦市场商品房价格增长，人才及安居房等打六折的房源也必然水涨船高。

且不论需求得到多少舒缓，在粤港澳大湾区的规划推动下，未来无论是深圳还是深圳周边区域，各方面配套都会越来越好，房价也更有了继续增长的理由。