深圳“二次房改”：政策红包价值2万亿！房价真能降下来吗？

本文主要想表达两个意思：

第一，“深圳二次房改”的方案，在很大程度上就是高层所说的“长效机制”。从中，我们可以看出中国楼市未来的方向。

第二，这意味着深圳率先开始摆脱“土地财政”。在城市竞争中，谁率先摆脱土地财政，谁将率先“杀出一条血路”。

据深圳住建局有关人士介绍，深圳的“二次房改方案”(文件全称是：《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》)酝酿了10个月，前后修改过近百次。在酝酿“意见”的过程中，多次向国家和省里的主管部门做过汇报。

因此，深圳的“意见”是被国家主管部门认可的。值得注意的是，深圳的“意见”是对2018年到2035年总共18年时间的住房问题做出规划，很显然带有“长效机制”的性质。而且，这是第一次有一个城市，对未来10年以上的住房问题做出规划。

国家之所以让深圳“先行一步”，估计带有投石问路的性质。深圳是改革开放前沿，也是楼市风向标，相对北京上海来说腾挪空间比较大。

当然，中国各地情况千差万别。深圳的方案，只对人口增长显著的中心城市有参考意义。

所以从深圳方案里，我们“窥测”到的是大城市的“长效机制”。它应该是这样的：

1、住宅市场的“两分法”(1998年房改以来形成的局面)并没有实质性的变化，只是比例关系发生了逆转。以前是商品住宅占70%以上，政策性住房占比30%或者更少。新的方案是商品住房占40%，政策性住房占60%。

在香港，政策性住房跟商品房是5:5；在新加坡，则是8:2(商品房占20%)。可见，深圳的方案是介于香港和新加坡之间。从此前北京、上海公布的“住房十三五规划”看，京沪政策性住房占比也超过了50%。

所以，未来一线城市和强二线城市的“住房保障力度”超过香港，应该是一个基本态势。

2、由于商品住宅占比不超过50%，再加上其中相当比例“只租不售”，所以大城市“可售商品房”的比重会更低，可能低于新增住宅的30%。在这种情况下，可出售的商品住宅变得更为稀缺，所以大城市的限购会长期存在，否则房价会继续上涨。

3、房地产税早晚会来，但也只能在有人口增量的、高级别城市征收，其他城市要么免征，要么象征性征收。至于实施“累进制、惩罚性”房地产税的，也是极少数中心城市，或者一个都没有。

4、传说中的“住房公有制”、“废除二分法”显然是不可能的。因为建设政策性住房需要大量资金，而商品房是筹集资金的最好渠道。

深圳“二次房改”还传递一个重要信号——大城市开始告别土地财政。

这里说的“告别土地财政”，不是说政府不再从土地、房屋交易上获取收入，而是说：政府把从卖地、房屋买卖上获得的收入，基本上全部用于政策性住房的建设，真真正正实现了“在土地、房子上取之于民”，又全部“在土地、房子上用之于民”。

要这样做，必须有一个先决条件：城市的经济足够发达，内生动力强劲，基本上已经完成了“去房地产化”。

一个城市的“房地产依赖度”，可以通过“房地产投资额”除以当年的GDP来衡量。下面是13个主要城市的房地产依赖度：

2017年主要城市的房地产依赖度

注：表格里数据单位为“亿元”，是各城市2017年度的数据，来自各城市统计公报。

上述13个城市的排序，是按照他们汇聚的“资金总量”(金融机构本外币存款余额)排列的。可以看出：

房地产依赖度最高的是郑州和西安，在2017年都超过了30%；

杭州、重庆、武汉、南京、成都基本上在一个区间，依赖度在17%到22%之间；

苏州、天津、北京、上海、广州在一个区间，依赖度在12%到14%之间；

深圳最低，对房地产依赖度只有9.5%，是唯一低于10%的大城市。

所以，深圳是最有条件率先“告别土地财政”的。其次，则是北京、上海、广州。天津看起来“依赖度”较低，但其实还不具备告别土地财政的条件。至于郑州和西安，则处于“享受土地财政快感”的巅峰时刻。杭州某种程度上也是如此，看看它庞大的卖地收入就知道了。

我的观点是：在中国顶级的城市竞争中，金融、高科技是两大核心产业，只要能抓住其中一个，就足以成为“准一线城市”。抓住两个，肯定能成为一线城市。

在产业之外，住房问题至为关键。哪个城市能率先告别土地财政，有条件、用勇气把“从土地、房屋上获得的政府收入”，全部用于政策性住房，哪个城市就能长盛不衰。

我此前在专栏里多次指出：深圳是“集体土地入市”做到极致的城市，在国家还没有提出这种概念的时候，上千个城中村就给深圳带来了超过4亿平方米的“违法建筑”(其中住宅就有650万套，平均每套40平方米；其他的为厂房、商铺等)。这些房子，事实上成为深圳天然的廉租房。

可以说，没有这4亿平方米廉价的房子，深圳不可能做这么大。现在，违法建筑的“滋生”被控制住，深圳低成本的住宅哪里来？只能靠政府提供了。深圳在“二次房改”里提出，未来18年建设100万套政策性住房，将有力地解决这个问题。

根据深圳的方案，这100万套政策性住房，平均每套面积接近70平米，平均让渡50%左右的利益(人才房按照市场价6折出售出租、安居型商品房5折出售出租、公共租赁住房3折出租)，深圳目前住房平均价为5.4万元左右。这样，我们可以算出，按照2018年价格计算，深圳市政府未来18年，准备通过“政策性住房”向全社会发放总价值1.89万亿的超级红包！

如果加上“深圳二次房改”里承诺的住房货币补贴，红包规模肯定超过2万亿！

有历史上形成的4亿平方米“天然廉租房”，再加上已经建成的数十万套政策性住房，以及未来18年的100万套政策性住房，深圳将成为向社会发放“土地、住房红利”最多的城市，这个规模很难有任何一个城市超越。

金融中心+科技中心+向社会发放巨额土地红利，三大因素成就了今天深圳，也让深圳未来充满想象空间。

其他中心城市早晚会看懂“深圳的秘密”，逐步走上“深圳的转型之路”！

或许有人会问：深圳的100万套政策性住房，会让深圳房价下跌吗？其实很好算账，这100万套房子平均每套面积大概在70平米左右，总规模是7000万平方米。而深圳过去这些年违法建筑里的住宅面积，就超过2.6亿平米。违法建筑相当于打1到2折的房子，而政策性住房的平均市场折扣在5折左右。2.6亿超低成本的住房，都没有压住深圳房价，7000万平方米5折的房子能压得住吗？要知道，深圳每年新增人口一直保持在50到60万之间。