房企频发租赁业务公司债 后期或将面临收紧

今年以来，龙湖、绿城住房租赁专项公司债相继获批，无疑为房企租赁业务融资增添了底气。此后，包括合生创展、富力、泰禾、首创在内的房企相继发布住房租赁业务发债计划。开发商发力租赁业务，具有先天优势，这一点已获得资本认可。但另一方面，也有业内人士思考，针对租赁业务的债券则成为部分房企融资的新路径，随着参与方队伍的壮大，或将遭遇从严监管。

先发优势受资本认可

今年以来，龙湖、绿城的住房租赁专项公司债相继获批，包括合生创展、富力、泰禾在内的房企相继祭出针对住房租赁业务的发债计划。

仅在5月份，便有多家房企发布租赁业务债券融资计划。其中，中国恒大在上交所提交的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”已于月初被上交所受理，拟发行金额为100亿元。首创置业非公开发行2018年住房租赁专项可续公司债券，5月4日状态已变更为回复交易所意见，拟发行金额为50亿元。此外，中城投资拟发行9亿元住房租赁专项债券；绿城40亿元住房租赁债获批；石榴置业拟发行45亿住房租赁债券，已获深交所反馈。

“龙湖、绿城债券发行获批，反映出监管层对此类专项债券的支持态度，也因此吸引类似保险资金等机构投资者进入。”某机构研究人员表示。

华兴资本认为，开发商类背景的公寓管理公司充分利用了母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资，这样的高起点在长租公寓这个领域占据着先发优势。另一方面，从长租公寓市场海外已经形成的3类典型模式来看，自持集中式公寓的PS估值(市销率估值)明显高于托管类和支持分散式公寓，更易受资本青睐。

在部分业内人士看来，在房企融资收紧的当下，拓宽融资渠道成了房企实现规模扩张的必要保障。而受到政策鼓励，并为资本方看好的租赁业务，无疑成为房企找钱的切入口。

根据同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资情况，2018年4月，融资总额折合人民币共计769.12亿元，其中，债权融资方面，4月债权融资总额达747.57亿元，占融资总额的97.20%，而再分析债权融资的构成，境内银行贷款、信托贷款占比较少，而公司债占比61.12%。另一方面，房企住房租赁的融资成本也具有一定优势。公开数据显示，碧桂园住房租赁REITs产品首期的发行利率是5.75%，而此前保利地产的发行利率是5.5%，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS发行利率是5.7%，龙湖发行的5年期住房租赁专项公募债券，票面利率是5.6%，均远远低于传统的融资成本。

中原地产首席分析师张大伟分析，当下资金面趋紧，房企拓宽各种融资渠道。租赁是当下相对宽松的融资渠道，但很多并没有发展长租租赁的房企，也在密集发布租赁融资。

监管或将收紧

然而，面对房企频频发债，最近监管部门的审核也出现了从严趋势。

5月29日，广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券遭遇“中止”，这笔债券拟发行额度为60亿。

5月25日，另一家房企花样年集团(中国)有限公司拟发行的50亿住房租赁私募债，同样显示为“中止”。

有业内人士表示，在融资渠道被进一步收紧的情况下，部分房企的租赁业务在并不成熟的情况下也借租赁业务名义发债，以此拓宽融资渠道。在这种形势下，不排除后期监管部门会对此类型发债进一步从严审核。

另一方面，不仅针对租赁业务的发债申请，目前房企公司债呈现出整体从严的态势。根据上海证券交易所公开信息显示，截至5月30日，包括合生创展、花样年、上海宝龙实业等10家房地产企业中止了公司债发行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企近期发债出现的波折或意味着发债方面政策存在收紧的趋势。考虑到当前金融环境有收紧的导向，以及未来利息兑付等压力，积极的管制是有必要的，符合当前房地产金融市场风险防控的导向。

实际上，尽管房企针对租赁业务频频发债，但如今的租赁市场已经称不上完全意义的蓝海。据不完全统计，截至目前，全国TOP30房企已有三成以上正加速布局长租公寓市场。

目前的房企租赁业务模式中，很大一部分为盘活自身已有住宅、商业项目存量，且一个项目供应量多在几百套。

然而，根据记者了解，长租公寓的盈利周期主要取决于运营能力。好的1-2年能回本，差的5年以上，其中存在很大变数。

在北京，有部分房企尝试在集体经营租赁用地上开展项目建设。根据大兴国土局公开信息显示，万科、天恒等房企已参与到大兴集体经营租赁用地开发中。

业内人士表示，国企或者国资背景的房企在获取此类项目时具有一定优势。通过与集体经济组织设立合作公司的方式获取和经营此类项目，将明显降低土地成本。

以大兴区国土局公布的瀛海镇租赁住房项目为例，项目采取企业入股集体经济组织的方式，入股年限70年，楼面价为10146元/平方米。该成本明显低于此前房企在京拿下的自持地块价格。同时，大兴区黄村、西红门等区域三个集体经营用地租赁项目的楼面价均在万元左右。

但不得不正视的是，相比于项目的建设，社区后期运营则更为考验运营方实力。有业内人士表示，相比于消化存量房的常规经营模式，此类项目可能会面临拆迁或后期利益分配等问题。