“公共收益归全体业主”是常识回归
2018-06-06 15:38:39 来源：东方网
据报道，日前公布的《山东省物业服务收费管理办法》明确，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，物业按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示，擅自使用收益资金和车位场地使用费的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，处五万元以上十万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（6月4日《山东商报》）
新闻引发关注，网友纷纷点赞。首先承认，相比其他地方一些碎片化管理举措，上述《办法》不仅较为权威、完善，而且与时俱进，亮点纷呈，既突出了问题导向，也回应了业主关切，值得期待。
比如，调价需过半业主同意、储藏室车库不收物业费、空置超半年减收物业费、空置超半年减收物业费等等。但就共用部位经营收益归全体业主共有这一说法而言，尽管很有必要并辅以罚则，利于落地执行，但我认为，这并非什么“恩惠”，也谈不上创新，应该只是回归了法律常识而已。
众所周知，业主在购买房屋时，已经包括了套内住宅面积和共用部分、共用设施设备等，只不过这部分是为小区内全体业主共用。依照《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共用部分，享有权利、承担义务。业主作为建筑物共有部分的所有人，可依法享有因利用建筑物共有部分经营而获取的收益，这是因法律关系而取得的利益，相当于取得法定孳息。也就是说，利用小区共有部分经营所获取的收益应归全体业主所有，早已是法定的内容。而物业服务企业或其他管理人基于业主的委托接管小区物业的，仅仅充当代理服务机构的角色，其擅自利用小区共有部分进行经营活动并将所得收益收入囊中的行为是没有任何权利基础和法律依据的。
事实上，物业管理企业是接受业主委托，为其提供服务的机构。然而现实生活中，物业管理企业的观念常常错位，将服务者的角色转变为管理者的角色，如将共用部分随意处置收取服务费和使用费、限制业主行使共有权、挪用专项维修基金等现象屡见不鲜。从目前了解的情况看，一般物业公司在从事物业管理过程中，往往将共用部分用于经营并取得收入，而大多数业主对物业公司的经营状况并不了解，而物业公司也不把共有部分经营所取得的收入情况向业主公开，物业公司的这种做法实际上侵犯了业主对共有部分收益的财产权。
需要指出，如何在服务于业主居住生活的前提下，解决好共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益分配问题，同时给业主、物业公司带来可观的经济效益，创造双赢局面，对广大业主及物业管理企业极具现实意义。山东为此专门出台《办法》，制定规矩，尽管是种法律常识回归，但却更加具体可操作化了。起码，物业管理企业是不能或不敢再乱来了。不然，就是无视业主权益，明知故犯，结果得不偿失。这也说明，公共收益归全体业主共有，虽然早已是法定的条款，也该是种常识，但现实并不乐观。如何采取措施加以扭转，形成共识，恐怕不止是山东，而是各地都面临的问题。
本文来源：东方网责任编辑：KS002
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