刚需买了这种房，多半会后悔...
2018-06-07 22:34:54 来源：融360专栏
4月底的时候，小丫有个朋友在群里说周边有个楼盘正在推新房，40年产权，总价约50万，面积60平，地段不错加上很白菜价，除了“到期人未死”这个缺点外，其他各方面都让我这个朋友很心动~
朋友所在的城市正处于环珠三角地区，在这个城市漂了十来年，工薪一族的朋友早就有置业的计划，奈何首付总是凑不够，加上这两年当地的房价突飞猛进，紧接着限购政策出台，两年前8000多块一平的时候她买不起，如今2万多一平她更买不起。看到开发商宣传的“白菜价”新房，朋友蠢蠢欲动，于是乎有了上面的对话。
40年产权的房子，均价还不到9千，真有这么好的事么？
先弄清楚40年产权和70年产权的房子真正区别是什么再下结论也不迟。
（1）所谓的40年、70年产权，从什么时间开始算起？
多数购房者总以为产权70年，就意味着从买下这套房子开始往后70年内，房子的产权都归自己所有。
实际上，房屋的产权不单是“房屋所有权”这么简单，还包括“土地使用权”。房屋所有权归房主所有，而土地所有权归国家和集体所有，开发商只是合法租用土地，一般年限为40年、50年、70年，具体还要看土地出让性质：
居住用地一般为70年；
教育、科技、工业等用地一般为50年；
商业、娱乐、旅游用地一般为40年。
作为购房者，产权的计算时间自然也不是从你购房拿证那天算起，而是从开发商拿到这块土地使用权的那天开始。也就是说，如果开发商是2015年拿的地，但要在2018年才能交楼给你，产权计算时间也是从2015年算起，而不是2018年。
（2）产权到期了怎么办？
小丫发现，关心这个问题的大多是买了40年、50年产权房的人。这类产权期的房屋，一般属于商住公寓。关于商住公寓的土地使用权，目前并未有到期后是该续费还是收回使用权的定论。但如果是70年产权的普通住宅到期，去年李总理发话了：可自动续期，无前置条件，不需要申请。
所以如果你买的是普通商品住宅，而非商住类公寓，基本不需要担心到期的问题，房子一直是你的。
那商住类公寓和普通住宅除了“产权”之分，还有其他差别么？
当然有，而且这也是小丫今天想给准备投资商住公寓的小伙伴的温馨提示~
随着各地对住宅商品房的限购力度加大，商住公寓市场开始火热，很多开发商在推广商住公寓时，总会以价格低、不限购、地段好、拎包入驻、投资洼地等字眼来吸引购房者。就像小丫上面提到的这位朋友，着实被所谓的“白菜价”打动了。但先别急着掏钱投资，透过商住公寓华丽的外表，我们再来看看内里的实质是不是也如此美好。
所谓商住公寓，一般是指开发商拿了商业用地去开发具备住宅功能的楼盘，这类楼盘和住宅一样五脏俱全，但更偏向酒店式公寓，密度高，面积小。
商住公寓和普通住宅的差别要具体比较，小丫做了一个表格对比，方便大家直观理解：
制图：小丫投资笔记
从表格罗列出的各项比较可见，外表看起来很华丽的商住公寓，其实并没有想象中美好，没有学位不能落户，居住空间密集，生活设施不够完善，居住成本太高，对经济压力比较大的购房者来说，还要面临更高的贷款压力。
如果你是刚需准备买来自住的话，一定要慎重考虑！
或者会有小伙伴觉得，反正价格低，自己手中钱也不多，买一套这样的公寓过渡下也不错，有钱了再换套大房子。但是，大家别忘了商住公寓高昂的二手交易税费啊，即便你想换套大房子，想短时间把公寓出手变现也有一定难度~~
那如果拿来投资升值呢？
还是仔细看上面那个表，就这些条件来说，也能预想到商住公寓的升值空间不如住宅房。当然，如果你本身已经有了住宅房，手中并不差钱，想买多套商住公寓当房东收收租金，那也可以试试，前提是要看公寓的地段和租房市场行情。
总而言之，选择投什么之前，一定得先弄懂里面的门道。
本文来源：融360专栏责任编辑：KS002
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