险资准入长租市场 “低收益高风险”待解

继银行之后，险资也获得进入长期租赁住房市场的资格。6月1日，银保监会发布的《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(以下简称《通知》)，明确保险资金参与长租市场的有关要求。有业内人士认为，险资获准进入长期租房市场，意味着长租市场又将迎来新“金主”，破解住房租赁融资难题。不过，住房租赁市场收益率偏低，险资进入依然存在较高风险，险企对长租市场将持观望态度，短期投入金额不会过高。

北京上海雄安为试点城市

《通知》明确，保险公司可通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式参与长租市场。

对于区位限制，《通知》指出，处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市；所投资的长期租赁住房项目应当具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流；土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市等条件。而保险资产管理机构发起设立投资于长期租赁住房项目的债权投资计划、股权投资计划等保险资产管理产品及保险私募基金，采用债权投资计划方式的，融资主体应符合自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%以上；采用股权投资计划及保险私募基金方式的，拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目，项目公司股权不得为第三方提供质押，并设置有效的退出机制等。

为规范险资运用，《通知》要求，保险公司应当遵循审慎稳健和安全性原则，综合考虑自身资产负债状况、偿付能力状况和流动性要求，制定长期租赁住房项目的投资预算，并纳入年度资产配置计划。银保监会表示：“保险资产管理机构通过债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式投资长期租赁住房项目的，相关注册机构建立受理及注册绿色通道，优先受理。”

国务院发展研究中心金融研究所保险室副主任朱俊生分析认为：“《通知》体现出监管部门对险资参与长租市场既积极又审慎的态度，一方面是给予了绿色通道，另一方面对所投项目的区位选择、融资项目主体的选择，有一整套风控要求，体现监管部门关注风险，关注险资参与长租市场的商业可持续性原则。”

租赁市场收益率低

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，在“租购并举”的住房制度下，配套金融政策的出台势在必行。在政策支持下，越来越多的资金将逐步转移到房屋租赁市场，未来租房市场的发展也将提速。

有统计数据显示，2017年，我国房屋租赁市场总规模大约在1.3万亿元，主要以一二线城市为主，占比合计约在50%。按照合适租赁人口测算，2017年，租赁人口约1.91亿人左右，2020年、2030年全国租赁人口将分别上升至2.2亿人、2.65亿人，对应租赁市场规模分别达到3.49万亿元、4.2万亿元。

如今，庞大的住房租赁市场潜力也引起市场主体的积极布局。自去年起，长租公寓市场便迎来了房企、中介、银行等各类资本力量的进入。今年，品牌房企进驻的意愿似乎更加迫切。

有数据显示，仅今年3月就有6家全国排名前50的房企宣布进军长租公寓领域。目前，销售额排名百强房企之中已有超过30家布局长租公寓领域，而这一势头还在延续。

住房租赁市场“起风”后，也推高了租赁房源的供应水平。尤其是春节后，许多二线城市竞相出台吸引人才政策。 根据各地未来3-5年用地计划显示，主要城市的土地供应仍将聚焦租赁住房用地。其中，上海、杭州、厦门三城租赁用地的年均供应面积将占住宅用地的30%，北京、广州的占比也逾两成，为租赁住房提供充足土地储备。

值得注意的是，在政策东风下，房屋租赁市场蓬勃发展，但是对于各个市场主体而言，盈利是它们面临的共同问题。目前，租房市场整体收益率偏低，北上深的租金年回报率大约在1.4%-2.5%。

尤其是对于摘得自持地块用于租赁房建设的房企而言，前期购置和建筑成本较高且资本沉淀大，对于开发商的资金实力要求非常高，尽管已经获得融资支持，但日后如何盈利也将是房企不得不面对的现实挑战。

租赁市场风险高企

一位保险机构负责人在接受北京商报记者采访时表示，一方面住房租赁市场收益率偏低，另一方面，保险资金成本高，在税收等优惠政策尚未到位的情况下，多数险资对于进入长租市场，短期仍会持观望态度。银保监会最新披露的数据显示，截至4月末，保险公司资金运用余额15.4万亿元，较年初增长3.22%。具体来看，1-4月，资金运用收益2397.15亿元，同比增长6.13%，资金运用收益率1.57%，与上年同期基本持平。

事实上，对于险资参与长租市场，市场早有预期。早在今年1月，原保监会副主席陈文辉就曾表示，将研究保险资金参与长租公寓等领域。

有业内人士认为，权益市场的不确定性加大，稳健防御的配置思路或成今年权益配置的主导思路。而随着住房政策的改变，长租公寓的潜在发展空间引人关注。保险资金进入长租公寓领域，可以拓宽另类投资渠道，让保险公司有更多的选择权。

“从政策角度看，租赁市场有望迎接更多的资金投入，对推动租赁市场发展肯定有非常大的好处。”中原地产首席分析师张大伟认为，但是需要注意的是，当下租赁市场最大、最根本的问题是租售比悬殊，还没有一种模式能够稳定保本盈利，这种情况下，大部分资金进入长租领域导致的租金上涨很可能超过租房者承受能力。

张大伟进一步分析称，“险资进入租赁市场风险依然较高，再加上长租产品现在竞争已经进入红海的情况下，预计险资进入租赁市场的金额不会过高”。