险资获准进入长租市场 保险机构踌躇项目收益率

6月1日，中国银行保险监督管理委员会在其官网发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(下称《通知》)。《通知》明确，对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道。

银保监会认为，《通知》的发布，有利于拓宽保险资金运用渠道，优化保险资产配置，服务好主业发展；有利于发挥保险资金长期、稳定的优势，助推国家房地产调控长效机制的建设，加快房地产市场供给侧结构性改革；有利于促进我国新型城镇化建设，加快全面建成小康社会住有所居的目标。

不过，21世纪经济报道记者在采访中发现，由于保险资金成本高、保险机构缺乏相关专业人才，加之长租领域收益率偏低，保险机构对此多持观望态度。

适用注册绿色通道

在参与方式与区位限制上，《通知》要求，保险公司通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场，所投长租项目应位于人口净流入的大中型试点城市，满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。

其中，针对投资长租项目的债权投资计划和股权投资计划分别设置了设立条件。采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%(含)以上，采用股权投资计划及保险私募基金方式的，项目公司股权不得为第三方提供质押。

中国保险资产管理业协会数据显示，2018年1-4月，19家保险资产管理机构注册债权投资计划共53项，合计注册规模1050.70亿元。其中，基础设施债权投资计划22项，注册规模537.90亿元；不动产债权投资计划31项，注册规模512.80亿元。

风险防控至关重要。《通知》强调，要求保险机构督促各类主体规范项目建设管理和资金划拨，实行资金专户管理和资金进出的全流程监控，确保保险资金封闭运行、专款专用；保险机构应当建立专属岗位，负责投资项目的投后管理，并建立全程管理制度，做好关键结点的风险防范。

银保监会相关人士对21世纪经济报道记者透露，将优化产品注册机制，对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道。

事实上，此前不久，银保监会副主席陈文辉就曾表示，将推进中国保险投资基金设立服务国家战略专项基金，稳步推进支农支小融资业务试点，支持商业保险养老产品、个人税延型养老保险产品发展。稳步推进保险资金运用改革创新，支持保险资金运用国债期货等金融衍生品对冲和管理风险，研究保险资金参与长租公寓等领域。

长租领域收益率偏低

事实上，为了解决收益差、结构化房地产投资信托基金(REITS)产品发行不确定性等操作难题，已有长租公寓运营机构、房地产投资基金开始考虑引入保险资金，即先将物业部分股权出售给保险公司等长期资金持有方，再协同后者共同发行REITS。

这些长租公寓运营机构、房地产投资基金认为，保险资金的入场，能够提前偿还此前物业开发收购过程的银行贷款，降低贷款利率等财务支出；为物业后续改造提供低成本长期资金；提升整个REITS股东方的信用度，从而获得更多机构认购额度，并适度降低发行利率。

不过，保险机构对此多持观望态度。某大型保险公司投资负责人对21世纪经济报道记者坦言，政策的出发点是好的，但短期还是观望态度，要等到税收优惠等政策到位方可操作，否则“算不过账”，毕竟很多长租项目是质押融资。

另一位保险资管领域资深人士告诉21世纪经济报道记者，保险资金的优势是长租领域的资产属性和长期负债管理需求高度吻合。最大的困难在资产安全保障措施上，必须突破明股实债的限制。

而一位中小保险公司负责人对21世纪经济报道记者指出，缺点是长租领域收益率偏低，不能满足保险资金需求，大公司或有动力。

另一位中小保险公司投资负责人表示，现阶段按市场价，租金回报率低，与保险公司负债成本比差距大；需要专业管理人员，而保险公司缺乏相关人才，初期只得买入产品或委托管理。

一位保险资管人士对21世纪经济报道记者表示，保险资金的劣势在于专业水平不及银行，另外则是专业人才队伍不足、资金成本高；优势在于体量大、期限长、运用全面和灵活，可以提供全方面服务。这对专业能力强的保险机构是利好，倒逼保险机构提供投资能力、机制。