看好内地市场 港资开发商杭州百亿夺地

究其原因，低资金成本和低净负债，是港资房企的优势。这使得他们可以耐下心来打磨产品。例如新鸿基的资产负债在2017年的财报中只有25.7%，而在内地近一半的开发商负债率超过70%。

时代周报记者 杨静 发自上海

香港开发商对内地的热情，从一个起点迈向另一个起点。

为自己拿下一笔大“订单”的有恒隆地产（00101.HK下称恒隆）。5月28日，历经7小时，336轮苦战，恒隆击败九龙仓（00004.HK，下称九龙仓），以107亿元拿下杭州武林天水单元XC0105A地块。

恒隆方面对时代周报记者表示，这是公司时隔5年后在中国内地再度拿地，上一次拿地追溯至2013年2月的武汉地块。

不仅只是恒隆的荣耀，这场土拍中，恒隆、九龙仓、新世界、新鸿基等老牌港资地产巨头占据了半壁江山。

港资房企的进取，还会在即将到来的7月5日，上海新天地123、124、132地块的竞拍上，再度展现。

上海新天地地块起始价已经为135.8亿元，参加竞拍2家企业中，一家就是瑞安房地产（00272.HK）。瑞安房地产方面向时代周报记者确认会参与，并希望能够成功获得地块。

港资房企对内地的热爱从20世纪80年代就已经开始。以四大家族为代表的港资就开始陆续北上，开疆拓土。这些房企在专业管理、标准化开发模式、细则条例以及渠道资金上的种种，给中国的房地产业打开了认知的大门。

不过，港资开发商固有的开发周期长、速度慢、策略相对保守的特点，也显而易见。“早期拿地，再通过地价上涨获利的模式，在当下以及未来将会得到抑制。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示。

不具名业内人士王凯（化名）对时代周报记者分析表示，港资房企的目光一直都没有离开过上海或杭州，以及中国内地其他城市。港资擅长长期持有综合性物业，会从宏观、微观等多方面来综合考量，“在最合适的地段、时间去创造高价值项目。”他说到。

策略各不同

几座巨型塔吊矗立在上海徐家汇(002561,股吧)CBD，一座寂静的城邦正在渐渐崛起。这里是上海徐家汇国贸中心ITC项目的施工现场。如同新鸿基在香港创下的香港环球贸易广场ICC和国际金融中心IFC等地标性建筑一样，这里未来也将是上海的地标所在。

2013年9月5日，新鸿基以217.7亿元拿下该地块，成为彼时过去四年来的最高价地块。项目预计投资额将达到400亿元，预计整体在2023年落成。

值得一提的是这也是截至目前，新鸿基在国内最大的独立投资项目。

不过，自此之后，新鸿基在内地并未开启明显的扩张，此外在内地的土储呈现下降的趋势。按照2013年财年至2017年财年的年报显示，分别为8430万平方尺、7960万平方尺、5780万平方尺和5260万平方尺。

在内地的销售额上，也并不稳定，2014年财年至2017年财年分别为58亿元、75亿元和68亿元。

与此同时，新鸿基在2014–2017年间在内地斩获的地块屈指可数。最近的一次是5月10日以2.63亿元拿下广州南沙一地块，也是时隔近10年在广州再度拿地。

综观来看，各家港资开发商在内地呈现出不同的发展态势。如果说新鸿基代表蛰伏的一派，与其形成鲜明对比的则是九龙仓。它也是港资中在内地维持活跃的一家。

按照易居研究院智库中心出具给时代周报记者的数据显示，从2010年至2018年6月1日，九龙仓在内地共计拿下了33个项目。

华东是九龙仓的粮仓，33个地块中的31个分布于苏州、宁波、杭州、常州和上海。在2014–2018年间，九龙仓在华东总计拿下了15个地块。

“2018年我们也会买进土地。”九龙仓第一副主席兼九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥日前在接受媒体采访时表示，会增持上海、北京、苏州、杭州、广东等地，并希望加大在广州、深圳的发展。

周安桥坦言内地在土地政策的调控对公司发展带来了压力。这也使得这家公司开始变得谨慎：将原先聚焦在16个城市调整为6个重点城市。

而长实，则是在内地抛售物业的典型。从2013年开始，长实陆续出售旗下的资产，被外界指出套现达千亿。按照易居房地产研究院出具给时代周报记者的数据，长实在2012年开始，在内地也不再拿地。

不过此举并未影响长实在内地土地储备上的优势。截至2017年12月，时代周报记者根据财报统计的9家港资开发商中，长实目前在内地的土储占比最高，达10700万平方尺，位居第一。

新世界发展、新鸿基、恒基兆业、九龙仓、嘉里、恒隆、太古和瑞安房地产在内地的土储分别为7200万平方尺、约6000万平方尺、3550万平方尺、3510万平方尺、2902万平方尺、2165万平方尺、1290万平方尺和1150万平方尺。

尽管港资的开发周期普遍较长，但各家在土储分布上也有不同的状态。

以太古地产、恒隆等为代表的港资，项目普遍集中在一线以及准一线城市。而像新鸿基、嘉里等除了一线以及准一线城市外，还在三线城市甚至是四线城市有土储。

比如新鸿基在佛山、中山和东莞等地有土地储备。而嘉里的土储更是扩张到了南昌、莆田、秦皇岛和营口等地。

商业地产再兴起

内地市场的高速增长，助推着港资房企的兴盛。

亿翰智库的分析报告认为，各地不断出台的限购限贷等政策对投资性需求进行了打压，而另一个侧面，商业地产因其6%-10%之间相对稳定的回报率，价值开始不断凸显。

戴德梁行最新发布的《大中华区资本市场快讯》指出，2017年，中国内地商业地产投资再创新高，总金额达2730亿元人民币，按年增长30%。

而商业地产，就是港资所擅长的领域。

恒隆开发的恒隆广场、新鸿基开发的环贸广场、IFC国金中心、九龙仓开发的IFS国金中心、太古地产开发的太古汇、新世界的K11等是港资的代表作。

反映在租金收入上，在时代周报记者统计的9家港资开发商中，各家的租金收入在2015–2017年间，保持稳定甚至是增长的状态。以恒隆为例，这三年来总租金收入维持在80亿港元左右。

不光如此这9家港资在内地部分的租金收入也保持稳定甚至增长。例如太古地产方面，2017年内地租金甚至出现了12%的上涨。

总租金收入突破百亿的有新鸿基、九龙仓和太古地产。2017年，三家的租金收入分别为218.97亿港元、145.99亿港元和112.52亿港元。

对比来看，国内的商业地产开发商目前只有万达租金收入突破百亿达255亿元。其他的如华润置地、龙湖地产、大悦城、新城控股、宝龙地产等尽管2017年各自实现了不同程度的上涨，但均未突破50亿元。

而港资开发商除了突破百亿的三家外，恒隆、恒基兆业和长实的总租金收益均在80亿港元左右。

究其原因，低资金成本和低净负债，是港资房企的优势。这使得他们可以耐下心来打磨产品。例如新鸿基的资产负债在2017年的财报中只有25.7%，而在内地近一半的开发商负债率超过70%。

“内地开发商和香港开发商的基因并不一样。”亿翰智库首席研究员张化东对时代周报记者分析表示，经历香港市场的打拼，港资开发商已经习惯于在存量市场上抢占资源，“他们不善于做快速开发，所以会在存量市场上寻找机会，找的也会是核心城市的存量市场机会。”

港资也有自己的节奏。“从新鸿基的经验来看，其特点是只有在进行股权融资的年份，才大量购买投资性物业，以降低资产负债率以及企业的现金流压力。”亿翰智库的研究报告指出。

未来到来

事实上，不少港资已经对中国市场表示了好看。

早在2015年初的业绩发布会上，九龙仓就宣布过未来商业地产是九龙仓在内地发展的重点，并希望在5年内，在内地商业地产的营业额占集团总量的30%以上。

新世界发展方面则在5月明确表示要斥200亿元拿地。

与此同时，不少开发商的旗舰项目已经或者将在内地陆续亮相。这些项目将是财报上的现金奶牛。

新鸿基在上海徐家汇的一期国贸汇ITC ONE已经于2017年建成，嘉里在沈阳的嘉里城已经在2016年年底开业。

在长沙，九龙仓今年将亮相长沙的IFS项目；在广州和沈阳，新世界将推出旗下的K11项目；在昆明、武汉，恒隆的项目已经在筹备中。

另一个维度上，港资房企已经迎来了第二代甚至是第三代接班人。

比如，新世界发展的重担已经交到了第三代接班人，郑裕彤的孙子郑志刚的肩上。新鸿基地产的第三代—执行董事郭基煇，已经开始接管公司在内地的业务。

不过，在中原集团主席兼总裁施永青看来，香港的开发商此前还是偏向保守。他曾以诺曼底登陆来比喻内地和香港开发商的不同：香港开发商拿地时更看重利润，普遍利润高达30%–40%，而内地开发商为了拿地则可以选择降低利润。

“内地的房企大多数是第一代，愿意冒险善于把握机会。而香港房企，他们从上一代人受伤结果辛苦积累的资本，经营得谨慎小心。”施永青表示。

事实上，内地的房企也在向香港市场进行拓展。

按照公开数据显示，仅在2016年，6家来自内地的房企在香港共计拿下7幅宅地。按总成交额计算，当年，内地房企在香港摘得的住宅用地占当年香港宅地总成交额的54%，首次占到半数以上。