丹东楼市调控教训 房价被“蒜你狠”式炒作

意料之中的调控来了：14日朝鲜边上的丹东楼市发布两年限售式调控。

对于丹东楼市值得注意下述几点教训：

A，“蒜你狠”式概念炒作已在楼市广泛复制。

曾几何时，因为货币超发下资金无处可去，于是市场上的游资开始轮番炒作相关概念，从“蒜你狠”、“豆你玩”到“姜你军”，再从“糖高宗”到“油你涨”、“苹什么”等接力不断。

自从2016年930调控后，导致楼市中的价值高地，如一线城市、环一线及强二线被按住后，市场上无处可去的游资，开始在楼市复制“蒜你狠”式的概念炒作：从唐山、秦皇岛、海南，直到现在的丹东等。

“蒜你狠”炒概念式炒作的手法如下：找一个有炒作概念，且过去数年未涨的城市，然后集中一些资金，联手当地政府、开发商及中介、媒体，以一个概念快速炒作，当大量小白们冲进去把当地房价炒高后，坐庄的人顺手抛房走人，留下大量的小白式跟随者做韭菜。

唐山便是一个缩影：近期一个投资了唐山的朋友，在已认识到自己的韭菜身份后准备卖房，其在曹妃甸的房子在一个月内接连降价三次，降价幅度达20万，不但未卖出去，更令其感到后怕的是，根本没有意向买方打电话询价。

近期中国证券报发了一个炒房的爆文《一个炒房者自述：我是怎么在9个月把房价炒高两三倍的?》，该文详述了炒房团联手当地中介、开发商及当地政府，是如何把一个小城的房价迅速炒高的。

值得注意的是，当年的“蒜你狠”，一些短炒短进的人，也有发财者，但跑的慢的跟随者最后都成了“蒜你惨”。今天在楼市中的“蒜你狠”，大量的小白式跟随者也必会变身成被待割的韭菜：高位站岗。

B，炒概念式炒房下，大量的三四五线城市的房价走向与城市价值基本面背向而行。

以丹东为例，在房价被“蒜你狠”式炒作之下，丹东的人口却在持续下降中：2017年年末的丹东总人口为235.2万人，人口增长率是-0.26‰。实际上，从2010年到2016年，丹东人口持续减少，流失了28%。与人口流失相比，更为严重的是丹东表现出较为严重的老龄化态势。截至2016年底，60周岁及以上户籍老年人口超过20%，高于全国16.7%的平均水平。

与人口增长呈现负增长类似的是，丹东近年的GDP增长率一直在辽宁全省的倒数中徘徊。

丹东房价的暴涨是时下中国广大非环一线三四五线城市炒概念式炒房的缩影：人口增长与GDP增长皆面临下滑压力下，房价却上涨中，这是扭曲的，也是不可持续的。

C，时下中国楼市的去库存战略，既未去了库存，反而助推了房价泡沫。

自2015年中央经济工作会议确定了中国楼市主基调为去库存后，去库存的路径及逻辑如下：

去库存的路径如下：

第一，为了三四五线去库存，2016年初通过降税、钱钞等方面先激活强二线、一线城市及政策重点区的环京的房价，以调动市场抢房的情绪;

第二，待强二线、一线城市及政策重点区的环京的抢房情绪调动至高潮迭起时，2016年930调控来了。目的意在通过调控将强二线、一线城市及政策重点区的环京楼市强压住，以便将已被调动起来的抢房情绪强行向下挤压。

第三，为了去库存，除了调动热点城市房价外，一线城市还通过控制土地供应及人口规模，从而强行将大量需求挤向三四五线去库存城市;

第四，2017年春节后，鉴于龙头的一线城市及环京楼市不太听话，楼市热度再起，于是2017年317调控来了，同时伴随口号房住不炒。再一起将刚回笼的需求再次向下挤。

第五，三四五线去库存城市，为了配合“只有涨价才能去库存”的中国人特点，除了涨价去库存外，还有意控制土地供应以减少供应量、通过棚户区货币化改造以人为制造需求，因此供应减少，需求增加之下，强行通过行政力量使市场的供求关系弄紧张，以推动当地去库存。于是2017年317调控后，大量非环一线的不知名三四线城市开始轮番领涨。

第六，经过2017年的去库存，广大三四线城市去库存已接近尾声，2018年全国两会提出县城去库存，去库存进一步向下挤。

如此操作之下，本来去库存的广大三四五线城市，不但未减少，反而增加了库存，因为原有的楼市库存只是从开发商手上转到了个人买家手上，此外，在开发商手上的房卖出去后，当地政府通过卖地，又增加了一批新库存。因此最后的结果是，当地的库存反而增加了，而不是减少了。

在这个过程中，最开心的是卖地的当地政府，其次是开发商与炒一把概念就走的炒房团，最倒霉的人是跟随而进的小白式外地投资客，最后成了接盘侠。

D，去年雄安后，现在购房应追跌，追涨已成最大的风险操作行为。

在此前的文章《时下的洼地在哪?已跌过且具有人口流入趋势的城市里!》中已警告过，去年雄安后，在房住不炒之下，房价爆炒地，必会引来更重磅的楼市压制政策，以稳楼市。

且综观去年317调控以来的逻辑，可以看出，这一轮调控政策就是舞龙式调控，几乎所有的城市都会跌一遍，很难有遗漏者：最有价值的城市，最先涨，也最先调控，且调控得更凶，因此也最先跌。相反，越没价值的城市，越后涨，越后调控，因此楼市下跌的时间也越往后延，但中长期来看，会跌得最凶，且跌的时间最长。

切记，调控至今，别再追涨了，别再追概念了，是时候回到价值投资的轨道上来了：已跌过且具有人口流入趋势的城市，才是时下楼市投资中真正的洼地所在。