成都楼市调控有没有诚意 限购了还涨是为什么？

成都楼市调控有没有诚意？

作者 张文绞

成都被约谈一周后，出台了楼市调控加码政策。“将限购对象由自然人调整为家庭，提高居民购房门槛。”

客观来说，这依然是从抑制需求侧出发，希望实现房地产市场的供需平衡。

自2016年底至今，成都楼市调控的思路一以贯之。从限购、限贷、限售、限价、限离，再到摇号购房，调控工具先后上阵，基本都用上了。

但市场似乎并没有因此而冷静，国家统计局5月16日公布的数据显示，4月份，15个热点城市中，成都新建商品住宅价格同比涨幅排名第一，为1.1%。

中新社国是直通车采访的多位成都人表达了对过去一年多房价上涨的感受。

“从2016年下半年，楼市一下子就‘面目全非’了。”

“西南财经大学周边，房价从4000元扶摇直上，现在已经2、3万了。”

“去年，原本打算90万卖掉的房子，过了十天就涨到95万，多亏买家反悔后来才没卖成。”

这可能也直接导致了成都先后两次被约谈。

限了还涨，为什么？

成都当地人告诉记者，限了还涨，可能与人们对房价预期的判断有关。而预期房价上涨的一个重要原因是，市场出现了一二手房价格倒挂的现象。

“新房比二手房还便宜，买到就相当于赚到。”成都一位在银行系统工作的人士直言。但他也强调，赚到只是浮盈，人们并不关心将来谁会接盘。

成都近日公布的一份关于完善摇号政策的文件也说明了这一问题。

“由于受新房、二手房价格倒挂以及资金保值增值需要的影响，导致不少居民为了买到房子同时在多个楼盘参与摇号，容易产生诱发恐慌性购房情绪、增加家庭债务负担、预埋违约风险等一系列问题。”

市场普遍买涨不买跌，对未来预期的判断会让人们的购房行为前置，进而导致供需失衡、价格失稳。

除此之外，房地产市场本身的供求不平衡是房价波动更为重要的原因。

中国指数研究院提供的一组数据显示，2013年至2017年，成都建设用地面积供应呈下降趋势，到2017年直接降至2000万平米以下。搜狐焦点的研究也显示，2017年成都土地市场成交创十年新低。

假如说房子是“面包”，土地就是“面粉”。房源数量的多少很大程度上取决于土地的数量。土地数量减少，对应的房子紧张，供需矛盾凸显。

房价上涨另一个值得注意的点是，过去五年，与建设用地面积减少比照，土地出让金却是上升态势。购置土地成本增加，在供求不变的情况下，房价出现上涨。

虽然房子保有环节的房地产税呼声越来越高，但从今年一季度的数据来看，国家对土地财政的依赖依然很高。

如何看成都楼市的未来？

为了应对房价上涨压力，成都试图从全局规划的角度稳定市场预期。

2017年11月，关于成都市房地产业发展的五年规划出台，从土地供应方面要求，经营性用地供应从2017年开始逐年增加，到2021年超过2万亩；从住房供应方面，计划新建住房160.6万套，其中2018年将新建住房31.37万套，到2021年将扩大到34.08万套。

今年新建31.37万套住房是个什么概念？四川大学经济学院副院长，教授，博士生导师龚勤林分析，2017年成都城镇常住人口规模比2016年增加了28.71万人，如果人口规模增长保持在相对稳定水平，预计31.37万套住房，能够充分满足新增人口带来的刚性需求。

问题是，成都人口流入会保持稳定吗？相较于2016年，成都2017年的常住人口增加了12.71万人，同比增长0.79%；户籍人口增加了36.4万人，同比增长了2.6%。

这和去年开启的一轮抢人大战有关，成都吸引人才的能力超过西安、武汉，排名领先。到2017年底，成都常住人口首破1600万人。

从更长远的角度看，成都新的规划送审稿显示，到2035年，常住人口规模控制在2300万。如果实现，未来不到20年，成都人口的增加量相当于搬来一个香港。

与人口流入相匹配的是基础设施建设。《成都年鉴》显示，2014年，财政投入92.58 亿元用于轨道交通建设；2015年，财政投入240.86亿元用于城市交通路网建设。到了2016年，成都投入93.29 亿元深入实施“蓉欧+”等开放战略；投入202.85 亿元，大力推进城市基础设施配套及市域交通建设、新型城镇化建设等重点项目实施，其中78.32 亿元，用于多条地铁建设和开通运营等轨道交通网络。

截止今年上半年，成都已开通地铁6条，到2020年，这一数字将达13条。

除此之外，内外部环境的优势让成都变得越来越有吸引力。借力“蓉欧+”融入“一带一路”建设，国家中心城市定位，给成都发展带来新机遇。

但城市的发展并不意味着房价猛涨。让人口进的来、留得住、过得好，房价暴涨暴跌都不是好事，如何在市场需求大的时候做好供应，稳定市场预期，并合理规划，成都需要认真思考。