40家房企举债近3700亿元 明年现偿债高峰期

销售回款放慢的路上，是即将到来的偿债高峰期。

《证券日报》记者根据同策咨询研究部统计的数据获悉，2017年上半年，40家典型房企融资额达3689.38亿元人民币，直逼3700亿元。

值得关注的是，公司债已经连续收紧8个月，在此期间，同策咨询监测的40家典型房企中鲜有企业抛出过去动辄上百亿元大手笔的融资计划，但6月份，这40家房企融资额度超过1131亿元，环比2017年5月份的604.92亿元上涨87.08%，几乎翻倍。

对此，有业内人士认为，调控高压下，尽管典型房企项目布局城市分散，融资能力强，有应对调控周期的优势，但5月份以来，销售回款已经放缓，要想抗住接下来的市场转冷和偿债压力，不得不开始大量储备“粮食”。

多位业内分析师也表示，从房企债务端来看，典型上市房企存量债务期限大多为2年-3年期，因此，过去两年发行的大规模债务融资将在明后年集中兑付。届时，若销售回款难以到位，将有一些房企会被迫退出房地产市场。

上半年举债近3700亿元

据同策咨询研究部统计显示，今年上半年，40家房企融资3689亿元，其多来自境内银行贷款、境内再融资、信托贷款、中期票据、海外融资、委托贷款和公司债等渠道。

同策咨询研究部研究员张吉辉表示，自2016年11月份以来，房企境内发行公司债渠道收紧，公司债的额度大幅下降，但40家典型房企的融资总额度仍能保持每月略增的趋势，而且今年6月份单月融资额突破千亿元，这是自2016年9月份以来融资总额再度突破千亿元的表现。

张吉辉称，房企作为资金密集型企业，对资金持续性的需求和外部环境的收缩可能导致了股权融资金额自4月份以来的持续上涨。

从近几月以来的数据可见，通过出让项目权益进行股权融资的房企中不乏龙头房企的身影。然而，出让股权(有可能是明股实债)等于出让部分未来收益，且资管、信托、私募基金的融资成本相对来说更高于市场化的融资成本。

值得一提的是，由于境内融资渠道受阻，尤其公司债难以放行，房企海外融资猛增。

据中原地产研究中心向《证券日报》记者提供的统计数据显示，2017年至今，房企海外融资达148.75亿美元，与2016年上半年的75.6亿美元相比，同比上涨97%，同时超过了2016年全年144亿美元的海外融资额。

更重要的是，张吉辉认为，在境内去杠杆，境外美元进入加息通道的经济大背景下，房企依旧获得高额融资，这意味着创新融资方式(包括其他债权融资和新型股权再融资方式)已经成为大部分房企融资的主要方式之一。

张吉辉称，以6月份已披露数据来分析，创新融资方式所筹集资金占6月份融资总额的一半以上(50.93%)；而40家上市房企6月份整体融资成本已抬升至5%以上，更甚者达到6%以上。其中，海外融资成本受美元加息的影响明显，较5月份以来利率整体上浮。目前，境内境外融资环境均不宽松，债权融资成本境内外同时提高，并且相差无几。

然而，更大的压力不是融资成本的上升，而是明后年将至的偿债高峰期。

明后年将出现偿债高峰期

有统计数据显示，2015年下半年以来，基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势，公司债发行规模猛增。2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元，其中下半年占比达到95%，2016年前7个月，已累计发行5760亿元，超过去年全年水平。

而这些债务将在未来两年进入集中兑付期。

广发证券房地产分析师乐加栋预计，20 18年—2019年，样本房企债务兑付数量是未来几年的高点，兑付规模将分别高达3375亿元和4474亿元。当然，需要指出的是，大型房企凭借更高的销售回款额度以及更加稳健的财务水平，在融资方面将更具备优势。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兑付风险。

更重要的是，2016年大量银行表外资金借道非标流入房地产领域，大量的表外融资使得房企杠杆水平存在被低估的现象，这意味着明后年房企的偿债压力比想象中更大。

长江证券房地产分析师蒲东君也表示，由于债务“期现结构”的原因，房地产企业资金链虽无近忧但有远虑。从短期债务偿付能力来看，货币资金覆盖率长期处于1倍以上，最高可达3倍以上，意味着房地产企业结余大量在手现金，短期没有偿债压力。但是从长期来看，由于2014 年至 2016 年，房地产企业发行了大量 3 年至 5 年期的公司债券等长期债务工具，将在 2017年下半年陆续迎来兑付期。

“大笔举债扩张的中小企业，高价拿地的企业，甚至项目布局城市不均衡的房企都将面临高杠杆运营带来的偿债压力，甚至有些房企将遭遇‘生死劫’，预计今年下半年，为了生存或者减压，房企的并购案将更多。”另有分析师向本报记者如是表示。