冯海宁：业主联合涨价不违法也是一种提醒
2018-06-06 15:51:05 来源：证券时报
近日，杭州某些小区业主在卖房时联合涨价。根据网上流传的几份通告，杭州几个小区业主内部达成有关本小区“上调二手房价”的共识，并提出了“二手房指导报价”。今年4月底，南京某小区也被爆出业主联合涨价的情况。据悉，两地的通告在格式上如出一辙。
种种迹象显示，业主联合涨价的现象确实存在。不过，究竟有多少业主参与这种“涨价联盟”，参与者是否都按“二手房指导报价”操作，以及买房人是放弃还是等待，似乎没有“下文”。给人印象是，这是一种专门策划的炒房活动，试图通过联合涨价获得更多收益。
有报告曾指出，房产占中国家庭总资产六七成多。几乎每个业主都希望自己的房产增值，有意卖房的业主也希望多卖钱，这可以理解。所以有人策划组织业主在卖房时联合涨价，估计有不少参与者。但由于业主卖房的情形不同，无法约束业主行为，这或许是种形式上的联合涨价。
不过，这种业主联合涨价对市场也会造成一定不良影响。比如，多个小区都出现业主联合涨价，会推高二手房挂牌价格，对市场预期会产生影响。业主联合涨价实际上也是一种“联合炒房”，与“房住不炒”的政策精神相背离。
如果中介机构或者开发商联合涨价，显然涉嫌违反《反垄断法》、《反不正当竞争法》等法律法规。而业主联合涨价则不违反现行法律规定，因为法律只禁止经营者联合涨价，并未禁止个人联合涨价。所以，律师、专家认为业主联合涨价不违法是有道理的。但这也是一种提醒。
虽然说业主联合涨价产生的不良影响远不及经营者联合涨价，但也会带来一些不利影响。如果法律上不直接禁止这种哄抬房价的行为，也应该间接遏制这种行为，以促使市场公平稳定。比如，正在制定的房地产税法中，不妨增加资本利得税或者房屋空置税，可防止业主联合涨价。
显然，参与联合涨价的业主并不急于卖房，而是想通过联合涨价获得更多利益。假如征收资本利得税，无论是业主联合涨价还是炒房客哄抬房价，都不敢轻易出手，因为房产增值越多纳税越多。而不少准备卖的房产也处于空置状态，假如征收空置税，业主或许也不会联合涨价。
这些年来，房地产市场之所以频现哄抬房价现象，原因之一就是我国房地产税制不太健全，正在制定的房地产税法无疑让人期待。我们要意识到，不管是谁在哄抬房价都会产生不良影响，只是影响大小不同而已。而要避免业主联合涨价带来不良影响，需要从法律和市场去完善。
从法律角度来说，只要健全税制，让业主们知道联合涨价要付出一定代价，恐怕就不会这样做了。从市场角度而言，业主联合涨价意味着二手房市场乃至整个楼市供需极不平衡，如果房源供给能满足需求，这些二手房业主自然不会惜售或者联合涨价了。城市管理者应该看到这点。
本文来源：证券时报责任编辑：KS002
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