自去年9月底以来，从限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”到“购租并举”“租售同权”，已有超过一百个城市发布了150余次楼市调控政策，其中多数是收紧性的楼市调控政策。今年9月份，全国房价整体仍处于降温通道，尤其是一二线热点城市深圳、成都、上海等地房价继环比全面停涨后，同比也出现下跌。这表明经过一年的调控，政策效果正在渐次显现。

未来，楼市将会如何?

分析人士认为，未来房地产调控力度不会放松。随着租购并举、共有产权等政策加快推进，房地产长效机制轮廓渐显。

调控一年一二线城市房价拐点首次全面出现

9月份，70城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看，新建商品住宅价格全部下降或持平。“调控政策带来的一二线城市房价拐点首次全面出现，15个热点城市连续2个月出现全面停涨。”中原地产首席分析师张大伟说。

70城新建商品住宅价格环比数据中，有44个城市环比上涨，城市数量较上月略有减少；26个城市环比持平或下降。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前，70城新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.2%；去年9月份这一数据还维持在1.8%的水平，可谓明显收窄。“数据充分说明调控一年来，各地房价管控的有效性，尤其是限购限贷等举措发挥了阻击投资、投机需求的重要作用。”

三四线城市领涨 或成第四季度调控重点

9月份，部分非热点省会城市房价上涨较为突出。新建商品住宅价格环比涨幅居前的安庆、长春、哈尔滨、南充等三线为主的城市，相较今年上半年2%左右的涨幅有所降低。

严跃进认为，这说明目前上述三四线城市购房政策相对宽松，市场受追捧，“若后续此类城市房价上涨幅度难以下滑，预计将成为第四季度政策着力收紧的重点城市”。

而从整体上看，一二三线城市均有持续降温迹象。刘建伟指出，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续回落10个月和8个月；三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续2个月回落。

张大伟说，将70个城市数据简单平均看，大部分城市房价涨幅放缓，特别是一二线城市，整体看，新建住宅平均环比上涨0.19%，这是最近23个月的涨幅最低点。同比数值也更是最近13个月最低。整体看，涨幅放缓趋势已经明确。

严跃进表示，调控一年以来各地房价管控的积极有效性，尤其是限购限贷等政策发挥了狙击投资投机需求的重要作用。

调控持续加码 业内预计限售将快速向三四线蔓延

数据显示，截至日前，2017年年内房地产调控政策已经接近180次，租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的长效机制在加快制定布局。

张大伟表示，未来房地产政策核心是房子是用来住的，不是用来炒的，房地产回归平稳。从目前各地的房地产政策内容看，限购与限售全面升级。全国限售城市扩大到了50个，整体看调控政策还在继续升级加码。

限售事实上，就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。

限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。核心分布特点是，房价上涨城市，位置在一二线热点城市周围。限购政策不足以抑制市场热度的城市，都会限售。

前三季度房价持续降温 四季度房价将进一步趋稳

回顾今年前三季度，70城房价数据总体呈现出持续的降温态势，朝着“房子是用来住的，不是用来炒的”的调控目标稳步迈进。预计四季度更多二、三线城市将跟进出台乃至升级“四限”政策，尤其是那些房价上涨过快的二三线城市调控压力更大，四季度房价走势也将进一步趋稳。

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