借道租赁风口 部分房企融资有“圈钱”嫌疑

5月28日，碧桂园200亿额度的小公募债显示“中止”状态，5月30日，合生创展31亿公司债也被“中止”，在监管愈发严厉之下，房企传统融资路径再遭“紧箍咒”。

但另一方面，住房租赁融资闸口开启，保利发行50亿元住房租赁REITs，碧桂园发布规模达100亿元的租赁住房资产支持专项计划，恒大住房租赁资产支持专项计划规模高达100亿元，还有泰禾、富力、龙湖、首创置业等。据新京报记者不完全统计，截至目前，已有近20家房企已经发行或拟发行住房租赁资产证券化产品或其他融资产品，规模近千亿元。

租赁融资规模近千亿元

5月24日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号第一期资产支持专项计划”在深交所挂牌。这意味着，持有深圳A股证券账户和基金账户的合格投资者均可以参与该产品的转让。

作为国内首个住房租赁资产证券化产品规模达百亿的房企，碧桂园的住房租赁REITs产品首期于4月27日发行，规模达17.17亿元。值得关注的是，这距今年2月2日获批仅84天，发行速度加快。

自4月底中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(下称《通知》)，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化以来，房企参与住房租赁资产证券化的热情大涨，且百亿发行规模不在话下。

5月7日，“中联前海开源-华侨城租赁住房一号资产支持专项计划”显示为“已受理”状态，规模高达100亿元。5月2日，恒大地产集团拟发行一笔金额为100亿元的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”，在上交所显示“已受理”状态。

此前已经有保利地产、招商蛇口、旭辉地产、阳光城、越秀地产等房企发行住房租赁资产证券化产品。此外，还有部分房企发行住房租赁的专项公司债券。

诸如中城投资的9亿元住房租赁专项债券，绿城的40亿元住房租赁债，石榴置业的45亿元住房租赁债券，首创置业的50亿元住房租赁专项可续公司债券，龙湖地产的30亿元住房租赁专项公募债券，万科80亿元的住房租赁专项公司债券，以及泰禾拟非公开发行30亿元住房租赁专项公司债券、富力地产的60亿住房租赁专项公司债券等。

据新京报记者不完全统计，截至目前，已有近20家房企已经发行或正在发行住房租赁资产证券化产品或其他融资计划，规模近千亿元。

租赁REITs融资成本低

一位投行界的人士表示，地产公司境内融资渠道受限较大，股权、发债等限制较多，借租赁政策风口，很多地产商选择用资产证券化的方式融资。

根据同策研究院监测的结果显示，公司债是4月份房企采用的主要融资方式。在国内融资难度较高的情况下，海外融资成为房企的热衷选项。

但这一融资现状或将更加严峻。日前，国家外汇管理局相关负责人表示，将强化对重点领域、重点行业借用外债的管理，除有特殊规定外，房地产企业不得借用外债。分析人士表示，海外渠道或将面临收紧压力。另外，随着碧桂园、合生创展公司债“中止”，境内发债渠道也或将进一步收紧。

与传统融资环境的艰难不同，受政策影响，住房租赁方面的融资闸口打开。据联讯证券统计，截至2018年一季度，房地产行业资产证券化类产品共发行了81单，融资总规模达1253亿元，其中住房租赁类REITs产品成为主力。

业内人士分析，在传统融资渠道进一步收紧、政府大力推进住房租赁市场发展、鼓励资产证券化的政策指引下，房企将加大资产证券化方面的布局。

另外，除了渠道收紧外，传统融资成本也日渐高企。据了解，目前房企的资金成本高于10%已是普遍现象，而超过15%大有所在。相比之下，住房租赁的融资成本则大大降低。

据了解，碧桂园住房租赁REITs产品首期的发行利率是5.75%，而此前保利地产的发行利率是5.5%，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS发行利率是5.7%，龙湖发行的五年期住房租赁专项公募债券，票面利率是5.6%，均远远低于传统的融资成本。

有房企名租赁实“圈钱”

在中原地产首席分析师张大伟看来，当下资金面趋紧，房企拓宽各种融资渠道，租赁是当下银行等监管部门相对宽松的融资渠道，很多并没有发展长租租赁的企业，也在密集发布租赁融资，有圈钱的嫌疑。

一位长租公寓运营机构相关负责人告诉记者，在住房租赁资产证券化方面，公寓运营商重在运营，而房企重在融资。

在上述发布的《通知》中，对于发行住房租赁资产证券化产品明确了三个条件，一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；三是发起人(原始权益人)公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。

纵观目前发行住房租赁资产证券化产品的房企，部分是在2017年布局住房租赁这个行业，诸如碧桂园2017年底才宣布进军长租公寓行业，有的甚至并未有明显布局，诸如泰禾、恒大，还有房企没有确切官方消息显示布局了住房租赁行业，诸如富力地产。与《通知》中要求的“物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流”的要求有一段距离。

新派公寓创始人王戈宏表示，公寓只有运营两到三年后才能产生持续、稳定的现金流，第一年属于爬坡期，会存在空置的情况。

一位资深业内人士更是指出，开发商发行住房租赁资产证券化产品，像在“拼爹”。有的企业在公寓方面的布局很少，有的压根没有形成稳定现金流，但是由集团母公司进行担保与“输血”，这不是一个健康的方式，不能形成资产证券化真正的闭环模式。“国外发行资产证券化的一个很重要的要素是，必须能够创造稳定的现金流，光有资产发不了。”

证监会有关人士也曾表示，发行租赁证券化产品之后，相关机构要着力做好租赁住房底层物业的管理运营质量，实现金融支持与租赁住房产业发展的良性循环。

“现在是政策鼓励培育市场阶段，先把规模做上来，未来，对于资产质量、物业确权、运营机构创造能力的水平等方面会有更多监管措施。”上述资深业内人士说。

值得关注的是，5月29日，富力地产60亿住房租赁专项公司债券遭遇“中止”，此前的5月25日，花样年拟发行的50亿住房租赁私募债也显示为“中止”。

有业内人士表示，房企纷纷借道住房租赁进行融资，有的企业甚至没有明显布局住房租赁市场，可能会引起监管部门的注意，对于这类产品的审核将更严。

本版采写/新京报记者 段文平