8个人摇号456套房 上海房价正在发生变化？
2018-06-07 22:29:04 来源：上海证券报
“连夜排队，万人抢房，买到就是赚到!”——近期，这类信息反复激荡着人们的耳膜，或许已令部分有购房计划的人心跳加速、手心冒汗。
先别急、先莫慌，让我们再来看看完全不一样的画风：8人“疯抢”456套房、宅地出让仅1人“竞购”，而且还是发生在一线城市上海。难道说，情况正在发生变化?
宅地出让仅一人竞标
5月21日，上海市规划和国土资源管理局的一则公告引起记者的注意：
这是上海市嘉定区江桥镇的一块宅地，可竟然只有一名有效申请人，您不觉得奇怪吗?
再看这里：
这是2018年以来，上海楼市发生的实实在在的事儿。那么，这究竟释放出怎样的信号呢?让我们一桩桩道来。
先说说嘉定江桥宅地，嘉定区江桥镇北社区K2-01地块，出让面积38844.4平方米，容积率为1.8，起始价约21.32亿元，起始楼板价30500元/平方米。
根据地块出让方式选用原则和出让须知第九条的规定，通过资格审核的有效申请人数不足三人的，地块直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”。
啥意思?就是说按照挂牌出让的规则，这块地已经被唯一的有效申请人(虽然咱不知道究竟是谁)拿下了。
在土拍市场，一个地块只有一名申请人的情况也有发生。如上海在去年8、9月份就有两个案例，但分别为自持商地及城中村项目，如图：
至于上海的宅地出让，只吸引到一家企业报名申请参拍的，倒不常见。
价格或是此次出现一人竞标的最主要的原因。
据悉，该地块起始楼板价达30500元/平方米。对比之下，龙湖地产于2015年在上述地块周边拿下的地块楼板价大约27000元/平方米。
近年来，上海穿透式审查房企拍地资金来源，使得地价基本稳定。同时，时至今日，龙湖在江桥的地块项目仍未开盘，开发商们自然需要再观望观望了。
至于8人“疯抢”456套房的事，发生在上海金山区。据上海市东方公证处公布的金山某盘开盘摇号结果，该楼盘一次推出了456套房源，但总共只有8个人参与了该楼盘的开盘摇号(想象一下这尴尬的场面吧)。
一个字：“稳”
也许有人会说，这些例子比较极端，项目偏远自然热度不高，那就让我们来看看上海新开楼盘的“全貌”吧。
据上海新浪乐居的统计，截至5月17日，上海今年总计已开盘摇号65次，开盘情况最好的当属中粮前滩海景壹号，3127人“角力”437套房，情况比较尴尬的就数上文那个金山的新盘。
但综合来看，这65个楼盘总套数为20733套，摇号人数22992人次(摇号人还可能存在重复)，比率接近1：1。
数据来源：乐居上海市东方公证处
由上表不难发现，整体看，上海市场不同区域的得房率(即“房屋套数”/“开盘摇号人数”)分化较明显，越是核心区域，得房率相对越低(越抢手)。
但也不是绝对的，比如位于内环内的静安某楼盘的得房率为78.85%，位于内中环间的普陀某楼盘得房率为172.63%，位于中外环间的宝山某楼盘得房率为102.24%。因此，地段不是唯一要素，学区、交通、一二手房价差，乃至销售策略都会影响得房率。
再看更宏观一点的数据。
记者查询上海市东方公证处官网，梳理今年以来上海新盘摇号的统计数据后发现，若撇除2月(春节假期影响)数据，今年1、3、4月的新开摇号楼盘得房率超过100%(即未获全数认购)的数量分别为9个、10个、12个，呈递增之势。截至5月24日，5月份的10个新开摇号楼盘中，有9个楼盘的得房率超过100%(都不抢手啊)。
尽管这个数据只反映楼盘开盘摇号当天购房者的认筹情况(不包含后续销售)，但至少也从一个侧面说明现在一线城市(比如上海)的楼市预期比较稳定，市场供需是相对均衡的。
二手房交易不如往年
有业内人士向记者表示，虽然楼市热点向部分二三线城市转移，但其实，整体市场并没有想象中那么热。
以上海为例，一些高端项目确实卖得不错，但大部分中低端项目的热度还是有限的。其中，中粮前滩海景壹号这个项目要抢手一些，那是因为该项目本身地段较好，总价也相对较低，周边还有教育资源配套。但这也只是特例，目前，上海楼市总体上还是比较理性的。
二手房交易又是怎样一番情形呢?
上海中原地产统计数据显示，截至4月底，今年上海二手房成交总量约5万套，较去年同期减少约4%。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，成交量同比微降主要是由于市场交易意愿不强，前期由于新房入市少，所以二手房吸引了一部分买家，4月后新房开始集中入市，分流了部分买家。由于二手房挂牌量也比较充分，所以价格进一步承压，松动(可谈)空间大了，反而使得买家转入观望，期待更低价格出现。
“一手房的优势在于品质相对高，手续相对简便，二手房算上税费的话，成交价格基本要高于一手房，而且二手房在增值空间上比不上一手房。”卢文曦指出，今年上海二手房成交继续维持低位震荡格局，尽管3、4月份挂牌量有所增加，成交有所反弹，但高度有限，还没有到往年平均水平。
由于新房入市价格低于市场预期，多为板块平均水平，甚至出现和周边次新二手房价格倒挂的现象，因此对二手房卖家而言，价格承压更厉害。目前，上海二手房的议价空间已从年初的5个点逐步扩大到7个点左右。
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本文来源：上海证券报责任编辑：KS002
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