多种保障房组合：一线城市房市将迎来剧变

城市与人

未来，我们的大城市更多将结合新加坡的组屋经济房、廉租房、共有产权房、限价房等等多种组合，将房价压制在一个比较有限的范围内。如果再算上存量房将实施的房产税制度，这两方面将组成一个比较严密的长效机制，将房地产这个疯狂的产业锁住。

6月5日，深圳市住房和建设局发布通知，明确提出政策性住房将对符合条件的居民实行优惠政策，其中，规定大学本科以上人才可以同地段商品住房6折左右的价格购买人才住房；符合收入财产限额标准等条件的户籍居民可最低以同地段商品房5折的价格购买安居型商品房。

一线城市纷纷实行多种保障房组合

深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。

依据计划，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

深圳的这些决策，可以称得上是1998年以来的房地产路线的一次大调整，但在一线城市里，并不是单独的新闻。

去年北京土地市场的住宅用地，总计规划面积超过800万平米。但仔细算来，这些土地几乎全面“限制化”。其中占主体七成多的是持有型租赁用地、共有产权房、限价商品房三大类。也就是说，只剩下不到30%的纯商品房。

北京如此，上海也快速跟上。上海市市长应勇去年就表示，浦东组团的大片土地大约900万平米，都要建成租赁住房，形成规模效应——“十三五”期间，上海要新增供应70万套各类租赁住房，这是个非常庞大的规模，如果全部实施，意味着上海楼市的纯商品房只会占很小的比例。

也就是说，在一年的时间里，京沪深三个中国一线城市，已经按照十九大报告所说的“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”来做了。

这个新的住房框架制度，意味着一线城市地产市场将会发生根本性改变，进入一个新的时代——我们的大城市更多将结合新加坡的组屋经济房、廉租房、共有产权房、限价房等多种组合，将房价压制在一个比较有限的范围内。

在增量市场，单一产权为主的商品房的主体比例将大幅度下降，各种形式的保障房将在很大程度上成为主体。如果再算上存量房将实施的房产税制度，那么，这两方面将组成一个比较严密的长效机制，将房地产市场控制住。

一线城市楼市供给侧改革时代到来

这种局面下，房地产行业的各个相关方都将受到冲击。比如，快周转模式将失灵，很多将自持；高利润模式将式微，做保障房不可能有高利润；拿地的条件更加苛刻，开发商更多将扮演建筑商的角色，把房子盖起来交给政府去分配；而购房者们只要符合条件，首先肯定不是急着买昂贵的商品房，而是轮候福利房，等着抽签选房。

如果这些措施得到有效实施，那么一线城市楼市多元供给侧改革的新时代已经快速到来，而且在京沪深都已获得突破。

但一些开发商们似乎依然沉浸在目前的地产热潮中，拼命追求规模，没有什么大的转变。要知道，与香港的地产寡头相比，福利房占绝对供给主体的新加坡几乎没有大型开发商。

二十多年前，我国在房地产发展初期，曾大量借鉴新加坡模式，比如住房公积金制度，经济适用房制度等等，但后来因为种种原因，还是偏向了香港模式。尤其是在土地出让方面。

这样的制度安排，导致二十年来尽管调控不断，但是房价依然高企，甚至是越调越高，房地产对实体经济的压力越来越大。此时，选择一线城市为突破口，吸取二十年来的经验教训，回归新加坡模式，对房地产实行多元供给侧改革，对中国经济未来的发展意义重大。

用增加福利房的办法来消除楼市泡沫

目前，中国的地产泡沫还比较大，是防范金融风险的重要组成部分。而且房价高企，对一线城市的发展也不利。对一个城市来说，房价越高，就越不利于对城市发展至关重要的青年人安家落户，这无疑使得其在吸引人才方面大打折扣。

而治理楼市泡沫，需要一个过程。在当前形势下，不能下太猛的药，用大幅度增加福利房的办法，让价格在福利房范围内有明显回落——就如深圳的五折六折房，实施两条腿走路，对商品房的冲击也没那么大，有利于慢慢消除泡沫，降低金融风险。而于一线城市而言，还能降低城市门槛，吸引更多人才进入，给城市注入更多发展的活力。

当然，转型是曲折的，中间要有大量细节需要重新安排，尤其是在房地产市场唱主角的地方政府和开发商的角色如何转变，如何承担土地出让、规划设计、房屋建设、产品分配、未来流转等职责，尚需一整套完善的接地气的实施制度。这是需要中央政府和地方政府共同努力要做到的，也是楼市长效机制的根本所在。

□张百忍（地产专栏作者）